“Tâm chấn” đổ vỡ trái phiếu liên quan tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư An Đông vẫn còn đó. Nhà đầu tư cần có thái độ ứng xử như thế nào trước “cơn sốc” đổ vỡ? Bài học đắt giá và giải pháp nào để thị trường 4. -Bất động sản có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng. sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm bảo nhu cầu của người. tiêu dung ( tiêu dung cho đời [HN] Công Ty Tư Vấn Bất Động Sản Sen Vàng Tuyển Dụng Thực Tập Sinh Nghiên Cứu Thị Trường Bất Động Sản (R&D) Part-time 2022, Loại hình: Công ty Việt Nam, Tính chất công việc: Thực tập và Bán thời gian, Chuyên môn: Business/ Data Analyst, Business Intelligence(Phân Tích Kinh Doanh) và Khác, Địa điểm: Hà Nội, Mức lương Bên cạnh đó, Thanh tra Bộ Xây dựng cũng kiến nghị xử lý kinh tế đối với các Dự án do Sở Giao thông Vận tải – Xây dựng Lào Cai là chủ đầu tư; các dự án do Sở kế hoạch và Đầu tư là chủ đầu tư; dự án đầu tư xây dựng trụ sở hành chính mới huyện Bảo Yên do HỌC TẬP. 7 Kinh doanh chỉ với 5 triệu đồng mới nhất. 18 phút ago Không có phản hồi. Facebook; Prev Article Fast Money. Log InorEmailPasswordRemember me on this computeror reset passwordEnter the email address you signed up with and we'll email you a reset link. Need an account? Click here to sign up Ngày đăng 21/05/2017, 1438 ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu thế hội nhập và phát triển của nền kinh tế, hiện nay thị trường bất động sản là một trong những thị trường sôi động và được nhiều người quan tâm. Một thực tế là những tranh chấp và vi phạm về lĩnh vực bất động sản này càng ngày càng nhiều và càng phức tạp, một số nguyên nhân dẫn đến những vi phạm trong kinh doanh bất động sản là do chưa nắm rõ các quy định của Pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như pháp luật liên quan. Vì vậy để hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật bài viết của em sẽ đi tìm hiểu để giải quyết một tình huống cụ thể. Thị trường bất động sản thành tố quan trọng kinh tế, kể từ Việt Nam chuyển đổi sang kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản có bước phát triển rõ rệt Việc trở thành thành viên thứ 150 WTO vào năm 2007 đưa đến nhiều hội cho kinh tế Việt Nam có thị trường bất động sản, nhiên thách thức mà Việt Nam phải đối mặt hội nhập không Vậy để tận dụng tối hội, khắc phục hạn chế nhằm vượt qua thách thức đưa thị trường bất động sản phát triển, giới hạn viết này, nhóm xin phân tích để làm rõ vấn đề QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN niệm thị trường bất động sản Việt Nam Hiện nay, khái niệm thị trường bất động sản nghiên cứu tiếp cận nhiều góc độ khác Tuy nhiên, bình diện chung khái niệm thị trường bất động sản hiểu sau “Thị trường bất động sản Việt Nam nơi diễn hoạt động trao đổi mua bán quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất đai, hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó.” điểm thị trường bất động sản Là thị trường nhỏ thị trường theo nghĩa rộng nên thị trường bất động sản có đặc điểm tương tự thị trường nói chung Tuy nhiên, bên cạnh có số đặc điểm khác biệt sau - Thị trường bất động sản thị trường không hoàn hảo Sự không hoàn hảo thị trường xác định đem so sánh với thị trường hàng tiêu dùng so sánh với thị trường tư liệu sản xuất khác Sự không hoàn hảo thể trước tính cạnh tranh không toàn diện Do nhà nước giữ vị trí độc quyền phân phối hàng hóa trê n thị trường sơ cấp, thị trường dễ bị chi phối yếu tố chủ quan Mặt khác khả tiếp cận thông tin chủ thể thị trường không giống dẫn đến hoạt động thị trường bị méo mó, sai lệch - Trên thị trường bất động sản, nguồn cung thường phản ứng trễ so với biến động cầu giá bất động sản, việc tạo hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian bắt đầu việc tìm hiểu thông tin đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… phản ứng cung không kịp cầu dẽ dẫn đến biến động giá cả, đòi hỏi nhà nước phải có can thiệp định để bình ổn thị trường - Do đặc thù chủng loại hàng hóa bất động sản thường có giá trị lớn nên trình giao dịch bất động sản không đơpn giản nhanh chóng loại hàng hóa khác Vì giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian chi phí cho dịch vụ cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, toán - Thị trường bất động sản nhạy cảm, mang tính chu kỳ, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thực tế cho thấy, sốt nóng lạnh xảy theo nhịp độ tăng trưởng suy giảm kinh tế Những tác động kinh tế, trị, văn hóa xã hội, môi trường, phong tục tập quán … có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường bất động sản II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO hội thị trường bất động sản Việt Nam Có thể nói việc gia nhập tổ chức Thương mại giới WTO mở hội cho thị trường Việt Nam nói chung thị trường kinh doanh bất động sản nói riêng Đối với thị trường kinh doanh bất động sản, việc gia nhập WTO mang lại nhiều hội, cụ thể Thứ nhất, việc gia nhập WTO tạo điều kiện thúc đẩy cải cách mặt sách chế vận hành thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam Kể từ nộp đơn gia nhập WTO vào năm 1995 trở thành thành viên thức vào năm 2007 nước ta chủ động hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh tế theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thực công khai minh bạch thiết chế quản lý theo quy định WTO Bên cạnh đó, chủ trương chủ động đổi mới, cải cách thể chế kinh tế nước để phát huy nội lực hội nhập với bên việc gia nhập WTO, hội nhập vào kinh tế giới thúc đẩy tiến trình cải cách nước, bảo đảm cho tiến trình cải cách ta đồng hơn, có hiệu Giai đoạn gắn liền với đời loạt văn pháp luật Luật Kinh doanh bất động sản văn Thứ hai, việc gia nhập WTO góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nguồn vốn đầu tư từ nhà đầu tư nước ngoài, tạo nguồn cầu lớn ngày có nhiều người nước đến Việt Nam định cư Từ năm 2007 đến năm 2011, dư nợ tín dụng tăng từ nghìn tỷ đồng lên nghìn tỷ đồng Nguồn FDI vào Việt Nam tăng đột biến, đặc biệt giai đoạn năm 2009, cụ thể Có 215 dự án đăng kí tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng kí tăng thêm tỉ USD, so với năm 2008 Riêng tháng 12/2009 FDI vào Việt Nam đạt tỷ USD Tính chung cấp tăng vốn, năm 2009, nhà đầu tư nước đăng kí đầu tư vào Việt Nam 21,48 tỷ USD, 30% so với năm 2008 Chỉ đứng sau dịch vụ lưu trú ăn uống , lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 7,6 tỷ USD vốn đăng ký tăng thêm Năm 2010, theo báo cáo Cục Đầu tư Nước Bộ kế hoạch đầu tư, tháng 9/2010 có 62 dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư với số vốn đăng ký đạt 616 triệu USD Trong năm 2010 nhiều dự án đăng ký thêm, với quy mô vốn đầu tư trung bình dự án cao, 144,9 triệu USD/dự án, nên lĩnh vực kinh doan bất động sản đứng thứ Tổng vốn đầu tư đăng ký lĩnh vực 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đầu tư đăng ký Thứ ba, việc gia nhập WTO – thị trường lớn với tính cạnh tranh caocũng góp phần thúc đẩy loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ trình độ cao Khi gia nhập WTO nhà kinh doanh bất động sản nước nhà quản lí có hội để tiếp xúc với chế vận hành thị trường kinh doanh; thong qua hoạt động làm cho thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản đa dạng mặt loại hình, chặt chẽ phương thức quản lí góp phần tạo nên thị trường lành mạnh thách thức thị trường bất động sản Việt Nam Gia nhập WTO mở nhiều hội cho Việt Nam hội nhập với kinh tế giới đặc biệt lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhiên tạo nên nhiều thách thức cho thị trường BĐS nước ta, cụ thể Thứ nhất, thị trường giao dịch BĐS giới phát triển cách mạnh mẽ, động thị trường bất động sản Việt Nam lại phát triển mang tính tự phát, quy mô nhỏ bé, lượng giao dịch chưa cao Gia nhập WTO đòi hỏi nước ta phải hội nhập kinh tế quốc tế, sách làm cho thị trường phát triển cách quán dẫn đến tình trạng tụt hậu, khó hòa nhập với giới Thứ hai, cung – cầu BĐS bị cân đối gia nhập WTO Việt Nam hòa vào xu toàn cầu hóa với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ, nhu cầu bất động sản doanh nghiệp ngày tăng lên nguồn cung cấp lại rơi vào trạng thái khan Tuy nhiên, thật không doanh nghiệp Nhà nước quan hành chính, nghiệp Nhà nước sử dụng đất hiệu quả, gây lãng phí lớn Chính điều gây khó khăn trực tiếp cho doanh nghiệp Bởi lẽ, họ lâu tiếp cận với đất đai, với mặt sản xuất khó khăn họ phải đối mặt cạnh tranh với tập đoàn, doanh nghiệp nước lớn Cùng với nhà cho người có thu nhập thấp thiếu trầm trọng nhà giá cao lại tình trạng “thừa cung”, cụ thể theo báo cáo Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho lĩnh vực BĐS xấp xỉ tỷ đồng, tồn kho chung cư, hộ thấp tầng, 1,6 triệu m2 đất Bên cạnh đó, phần lớn vốn FDI đầu tư vào BĐS chủ yếu dồn vào kinh doanh văn phòng, hộ cao cấp khách sạn, du lịch để thu lợi, nhà đầu tư nước hướng tiện nghi sang trọng kèm giá thành cao Trong đó, phân khúc nhà cho người có nhu cầu thực có nhu nhập trung bình thấp ít, dẫn đến cân đối cung cầu thị trường Tình tạo cung cấp tăng cầu không nhiều, cầu lĩnh vực nhà trung bình thấp lớn cung không đủ để đáp ứng Tất điều dẫn đến “đóng băng” thị trường BĐS, cân đối cung – cầu Thứ ba, gia nhập WTO đồng nghĩa với việc phải tuân thủ thực cam kết quốc tế Đối với thị trường BĐS cần công khai, minh bạch, nhiên, nước ta phần lớn giao dịch thị trường BĐS phi quy Theo ước tính, số giao dịch “ngầm” lên tới 70% tổng lượng giao dịch bất động sản Điều tạo hội cho tình trạng đầu tất khâu thị trường bùng phát, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Hiện tượng thị trường nhà đất mà cộm cấp độ dự án Rõ rệt nhất tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không thủ tục diễn phổ biến nhiều địa phương Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không dự án, không hiệu chiếm tỷ trọng lớn có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi Sự phát triển mạnh giao dịch “ngầm” gây nhiều xúc cho ba phía Về phía Nhà nước, không kiểm soát giao dịch thực tế, không thu thuế phải giải nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; phía doanh nghiệp, không tiến hành dự án đầu tư hạn định, tốn chi phí; phía người dân, không hợp thức hoá tài sản mình, nảy sinh tranh chấp nhiều không giải Thứ tư, quan quản lý nhà nước không thực tốt chức cung cấp thông tin bất động sản cho tầng lớp nhân dân, đồng thời tổ chức môi giới chưa cung ứng đầy đủ dịch vụ cần thiết cho người tham gia giao dịch thị trường Các thủ tục giao dịch BĐS phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Thứ năm, nguồn nhân lực kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp liên quan đến việc bỏ nguồn vốn đầu tư lớn, để tránh rủi ro mức thấp đảm bảo an toàn cao nhất, chủ thể kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vấn chuyên gia môi giới, tư vấn BĐS… chuyên gia đóng vai trò vô quan trọng, tác động trực tiếp đến định đầu tư nhà đầu tư Tuy nhiên, nước ta đội ngũ chuyên gia tư vấn có kiến thức, kinh nghiệm, trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp ít, điều gây khó khăn không nhỏ cho phát triển thị trường kinh doanh BĐS Thứ sáu, bong bóng bất động sản Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam lên tạo “bong bóng bất động sản”, khiến giá bất động sản tăng mức so với giá trị thực có Bên cạnh đó, cần lưu ý đến mảng tối xuất thu hút FDI vào thị trường BĐS Đó là, năm qua, chuyển hướng 50% vốn đầu tư trực tiếp nước với lượng lớn vốn doanh nghiệp Nhà nước sang khu vực BĐS với giá trị thổi phồng, gây tượng đầu cơ, sốt ảo Điều khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm kinh tế trở nên nóng tiềm ẩn nhiều rủi ro Vốn đầu tư FDI “bơm nhanh” vào thị trường BĐS đồng nghĩa với nguy nhập siêu tăng cao tương lai, nhà đầu tư phải nhập nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất ngày nhiều để triển khai dự án Thứ bảy, thách thức cạnh tranh doanh nghiệp Cơ hội thu hút đầu tư FDI đồng thời với thách thức mở cửa thị trường áp lực cạnh tranh với thương hiệu quốc tế doanh nghiệp nước Tình cảnh thua sân nhà không tránh khỏi doanh nghiệp Việt Nam, với lực cạnh tranh hạn chế, không gấp rút tái cấu, nâng cao hiệu hoạt động, cải thiện suất, chất lượng sản phẩm để cải thiện sức cạnh tranh Tuy cấu mặt hàng xuất Hoa Kỳ mang tính bổ sung cạnh tranh cấu ngành hàng xuất nhập chúng ta, tập đoàn lớn mạnh công nghệ cao, lực quản trị chuẩn mực dễ dàng đánh bại doanh nghiệp Việt Nam thua nhiều mặt, đặc biệt lĩnh vực lượng, tài chính, bất động sản Rất DN có tầm nhìn chiến lược dài hạn Họ kinh doanh theo thói quen cũ, chưa tìm hướng Năng lực nghiệp vụ DN hạn chế Các DN hoạt động thành công Đà Nẵng phần lớn DN làm gia công, làm thuê cho DN nước SỐ KIẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH Trên sở phân tích hội thách thức thị trường bất động sản Việt Nam gia nhập WTO nhóm nghiên cứu xin đưa số kiến nghị sau nhằm giúp thị trường BĐS vượt qua thách thức nói trên Thứ nhất, Nhà nước cần có nhiều ưu đãi thuế, lãi suất ngân hàng…đối với doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án cho người có thu nhập thấp, nhằm mục đích khuyến khích nhiều nhà đầu tư có đất chuyển sang đầu tư đáp ứng nhu cầu người mua, qua góp phần giải hàng tồn kho bất động sản Thứ hai, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư theo hướng đơn giản, rõ ràng dễ thực Bên cạnh cần cho phép doanh nghiệp bất động sản nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán, cho thuê nhàở Thứ ba, hệ thống ngân hàng thương mại cần tang cho vay tiêu dung, đặc biệt cho vay mua nhà người thực có nhu cầu mua nhà lần đầu để với lãi suất thấp cho vay trung dài hạn từ đến 15 năm Đối với dự án có tính khả thi cao, ngân hàng cần xem xét cho giãn nợ cho vay Mục đích giải pháp thúc nhu cầu góp phần xử lí vấn đề tồn hàng Thứ tư, Nhà nước cần có nghiên cứu cụ thể để sửa đổi bổ sung Nghị số 19/2008/QH12 việc thị điểm cho tổ chức, cá nhân người nước mua sở hữu nhà Việt Nam theo hướng cho phép người nước mua không hạn chế hộ chung cư cao cấp Thứ năm, Nhà nước không nên có chủ trường dừng dự án bất động sản mà cần tích cực cải cách hành cấp phép đầu tư xây dựng, rút ngắn thời gian cấp phép cho dự án với nhiều thủ tục nhanh gọn Cuối cần có sách nhằm thu hút, mời gọi thành phần kinh tế tham gia vào việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển thị trường bất động sản ... loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản phát triển mạnh mẽ trình độ cao Khi gia nhập WTO nhà kinh doanh bất động sản nước nhà quản lí có hội để tiếp xúc với chế vận hành thị trường kinh doanh; ... thị trường kinh doanh BĐS Thứ sáu, bong bóng bất động sản Cùng với việc gia nhập WTO, vốn FDI tăng mạnh đưa thị trường BĐS Việt Nam lên tạo “bong bóng bất động sản , khiến giá bất động sản tăng... phong tục tập quán … có ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường bất động sản II CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHI VIỆT NAM GIA NHẬP WTO hội thị trường bất động sản Việt - Xem thêm -Xem thêm BÀI tập NHÓM KINH DOANH bất ĐỘNG sản, BÀI tập NHÓM KINH DOANH bất ĐỘNG sản, Việt Nhân Group, một tập đoàn khá kín tiếng, không khoa trương nhưng những gì họ làm được trong hơn 17 năm qua đã cho thấy một hướng tiếp cận rất khác biệt về Bất động sản giá trị thực. Được thành lập từ năm 2006, tiền thân là Công ty Cổ phần Thiết kế – Xây dựng – Bất động sản Việt Nhân, đến năm 2018 Việt Nhân đã phát triển thành mô hình tập đoàn với nhiều khu đô thị trải dài trên cả nước, không chỉ mang lại cho khách hàng một không gian sống hiện đại, chất lượng mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo của những khu vực mà Việt Nhân Group xuất hiện. Trong 5 năm gần đây, Việt Nhân đã phát triển và phân phối thành công nhiều dự án như chuỗi đô thị Belhomes, Centacity tại Hải Phòng và Bắc Ninh, OASIS City, SunCasa Central tại Bình Dương, Mix Service Land tại Quảng Ngãi. Chuỗi đô thị của Việt Nhân Group. Việt Nhân Group không phải là tập đoàn quá lớn về quy mô, nhưng mỗi dự án họ phát triển hay phân phối đều có những giá trị khác biệt làm hài lòng khách hàng. Tất cả các dự án đều bán hết sản phẩm chỉ trong một buổi sáng, tạo nên bất ngờ thú vị xen lẫn một chút tiếc nuối cho những khách hàng không mua được. Có lẽ bắt đầu từ triết lý kinh doanh mà Việt Nhân Group kiên định theo đuổi trong chặng đường phát triển của mình, đó là đem sản phẩm đến với người ở thực Việt Nhân Group luôn lựa chọn những vị trí trong các khu công nghiệp lớn, có kết nối giao thông thuận lợi với các Trung tâm đô thị lớn để phát triển các dự án bất động sản. Với phân khúc phù hợp với thu nhập của đại đa số những người có nhu cầu trong xã hội, cộng với khả năng thu hút các chuyên gia, người lao động trong khu công nghiệp và người dân tại các Trung tâm đô thị lớn, Việt Nhân đã tạo nên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Các dự án của Việt Nhân Group đều được đẩy mạnh tiến độ và nhanh chóng bàn giao cho khách hàng, thông thường không quá 9 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng. Do vậy khu đô thị nhanh chóng hiện hữu, tạo thêm nhu cầu mua nhà của người dân. Việt Nhân luôn làm hài lòng khách hàng với pháp lý hoàn chỉnh của dự án, từ văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng, bảo lãnh ngân hàng cho đến hoàn công và cấp Giấy chứng nhận. Pháp lý hoàn chỉnh giúp khách hàng và nhà đầu tư yên tâm sở hữu sản phẩm và góp phần tạo ra nhu cầu ở thực khi khách hàng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Để gia tăng nhu cầu ở của người dân, Việt Nhân luôn chú trong việc phát triển tiện ích tạo nên khu đô thị đồng bộ, xanh và hiện đại ngay khi bàn giao nhà cho cư dân. Những dãy shophouse đã đưa vào kinh doanh ở Khu đô thị Centa City Bắc Ninh. Tạo nhu cầu ở thực bằng cách chăm sóc khách hàng từ khi tổ chức bán hàng và sau khi bán hàng Khi bán hàng, Việt Nhân ưu tiên lựa chọn những khách hàng có nhu cầu ở thực, khách hàng mua để ở, sau đó mới đến các nhà đầu tư dài hạn, chuyên nghiệp. Sau khi bán hàng thành công, Việt Nhân luôn duy trì đội ngũ nhân viên bán hàng kinh nghiệm tại khu vực dự án, “ăn sâu bám rễ” tại thị trường, liên tục marketing để duy trì sức nóng của sản phẩm và bán lại sản phẩm cho nhà đầu tư, sản phẩm dần được chuyển giao cho người ở thực. Đường hoa Khu đô thị Centa City Bắc Ninh được tổ chức hàng năm. Ngoài việc duy trì bán lại, Việt Nhân thường xuyên tổ chức các sự kiện tạo sầm uất và thịnh vượng cho khu đô thị, làm giá trị bất động sản tăng trưởng, tối ưu khả năng khai thác của bất động sản như kinh doanh, cho thuê… Và đến khi bàn giao nhà, Việt Nhân tiếp tục chăm sóc dự án, hỗ trợ khách hàng tốt nhất, nhanh chóng lấp đầy dân cư, dân cư tận hưởng cuộc sống chất lượng và cộng đồng văn minh. Với cách làm này khách hàng luôn được đảm bảo về tính thanh khoản và lợi nhuận, nhanh chóng đưa sản phẩm đến với người ở thực. Và kết quả sau nhiều năm kiên định với triết lý của mình là sản phẩm đến được tay người ở thực, khu đô thị nhanh chóng sầm uất Các dự án do Việt Nhân phát triển đều đạt tỷ lệ dân cư vào sinh sống rất ấn tượng trong vòng 3 đến 5 năm kể từ khi giao nhà cho khách hàng, tạo nên những bất động sản giá trị thực. Dự án Belhomes Bắc Ninh bàn giao 365 căn nhà tháng 6 năm 2019 hiện đã lấp đầy trên 60%. Dự án OASIS City Bình Dương bàn giao 1252 căn nhà tháng 8 năm 2019 hiện đã lấp đầy trên 60%. Dự án Centa City Bắc Ninh bàn giao 243 căn nhà tháng 9 năm 2019 hiện đã lấp đầy trên 50%. Với triết lý kinh doanh bất động sản giá trị thực của mình, Việt Nhân Group trở thành một trong những nhà bất động sản tiên phong trong việc phát triển đô thị bền vững như phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính ”Các vị trí đẹp, thuận lợi phải dành cho sản xuất kinh doanh, từ đó mới tạo công ăn việc làm, thu hút người đến làm, người đến ở, mới có người mua nhà, như vậy việc phát triển bất động sản, đô thị mới bền vững”. Đề Cương Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có Đáp Án chương trình Đại Học hiện hành. Tự học Online xin giới thiệu đến quý thầy cô và các bạn tham khảo Đề Cương Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG Chuyên NgànhĐỀ CƯƠNG Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có Đáp ÁnĐỀ CƯƠNG Ôn Tập Môn KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Có Đáp ÁnCHƯƠNG I Câu 1 Kinh doanh bất động sản là gì? Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản?Câu 2 Phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Liên hệ với thực tiễn và rút ra ý II Tạo lập doanh nghiệp bất động sảnCâu 1 Cơ hội kinh doanh là gì? Để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh, nhà quản trị cần phải chú ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích những vấn đề 2 Có cơ hội kinh doanh nào cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc lập không? Hãy luận giải điều đó trên cả giác độ lý luận, pháp lý và thực 3 Vì sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã? Điều đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?Câu 4 Khi đầu tư dự án vào các dự án hạ tầng các khu công nghiệp và các đô thị mới , loại hình doanh nghiệp nào phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh 5 Khi đầu tư vào những bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào những lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ hoặc tham gia vào từng khâu trong KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì sao ? Lấy VD thực tế để minh 6 trong hoạt động KDBĐS, các DN có vốn đầu tư nước ngoài nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì sao? Lấy VD thực tế minh 7 chương II Trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp nhà nước nên tập trung đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh 8 chương II Hãy cho biết các lĩnh vực hoạt động của công ty BĐS. Theo em lĩnh vực nào có cơ hội phát triển nhất? Vì sao?Chương III QTSX công trình BĐSCâu 1 Quản trị nhân lực trong kinh doanh bất động sản là tổng thể tất cả các hoạt động nhằm thu hút, phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả và bền vững 2 Theo cấp và lính vực trong hệ thống quản trị có những nhóm nhân lực sauCâu 3 Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều đó dẫn đếnCâu 4 kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài. Điều đó có ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực?Câu 5 đặc điểm kinh doanh bất động sản là mang tính đa dạng và phân tán, đặc điểm đó ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực. liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thi 5 Trình bày chiến lược sản phẩm và dịch vụ trong Marketing bất động 6 Hãy nêu chính sách giá và lựa chọn giá trong Marketing bất động 7 Hãy phân tích kênh phân phối và lựa chọn kênh phân phối bất động sản. Tải Xuống CHƯƠNG I Câu 1 Kinh doanh bất động sản là gì? Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản? Kinh doanh bất động sản là – Theo luật kinh doanh bất động sản + Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. + Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. + Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất đống sản, định giá bất đống sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. + Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Những hoạt động nào được coi là hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch nào được gọi là giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản? Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm KD BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS – Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng – quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật đất đai – các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật – căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bds lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính phủ quy định cụ thể các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh giao dịch gọi là giao dịch liên quan đến KD BĐS gồm 1. Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở 2. mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất ở 3. chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4. cho thuê nhà ở 5. giao dịch thế chấp nhà ở 6. giao dịch thuê mua nhà ở 7. giao dịch chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở 8. môi giới bất động sản; 9. định giá bất động sản; 10. tư vấn bất động sản; 11. đấu giá bất động sản; 12. quảng cáo bất động sản; 13. quản lý bất động 2 Phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Liên hệ với thực tiễn và rút ra ý nghĩa. Phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm kinh doanh bất động sản đến hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở – Đặc điểm 1 Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực Vì bất động sản là nhà ở có vị trí cố định Vị trí của BĐS là nhà ở rất khác nhau, vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh nhà ở những lợi ích khác hiện + Mọi hoạt động kinh doanh nhà ở phải gắn liền với vị trí của nhà ở. Môi trường xung quanh nhà ở có vai trò quan trọng đối với giá trị của nhà ở. Ví dụ như nhà ở cùng khu vực bờ hồ Hoàn Kiếm có cùng diện tích và kiến trúc nhưng nhà ở mặt ngoài Bò Hồ sẽ có giá trị cao hơn so với nhà ở trong ngõ cùng khu vực bờ hồ. Hoặc là các nhà ở ở khu vực đô thị mới với cùng diện tích là 72m2 thì nhà ở có 3 mặt tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương tự như vậy nhà ở 2 mặt tiền mà có một mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu công viên thì sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền bt hoặc là nhà 2 mặt tiền đường lớn sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền đường nhỏ…. + Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. Ví dụ giá nhà ở của thành phố thì khác với nông thôn, của khu vực trung tâm thành phố HN khác với khu vực ngoại thành… + Các hoạt động kinh doanh ảo chỉ thực hiện được một công đoạn trong công trình kinh doanh chứ không thể là một hoạt động kinh doanh hoàn chỉnh. tức là nó chỉ phản ánh một phần nào đó việc kinh doanh BĐS chứ không phải là hoàn toàn vì vậy có nhiều trường hợp xuất hiện các trung tâm môi giới ma, giới thiệu khác với sản phẩm thực tế. Ý nghĩa – không thể dập khuôn máy móc cho các hoạt động kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nhau. – Người kinh doanh phải có khả năng nhận biết, phân tích đánh giá được sự giống và khác biệt trong KD BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng giữa các vùng và các khu vực khác nhau. – Hoạt động KD BĐS phải đầy đủ gồm nhiều quá trình Từ xuất hiện ý tưởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản xuất, tổ chức quản lý, tổ chức tiêu thụ, hoạt động sau bán hàng…chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu Từ giới thiệu, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý… và qua đó hoạt động kinh doanh nhà ở cũng phải tuân theo đầy đủ các bước như trên nếu thiếu một trong các bước đó thì nó có khả năng thông tin về nhà ở đó là kém trung thực. * Đặc điểm 2 KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài và kinh doanh nhà ở cũng vậy Vì + Vì thường mua nhà mang tính cố định và là hoạt động đầu tư dài hạn vì nhà ở có thời gian sử dụng lâu dài Vật lý và tuổi thọ kinh tế + BĐS có giá trị lớn gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ hơn cầu. + BĐS là loại hàng hoá không thể thay thế được Vận dụng – Muốn kinh doanh nhà ở phải có tiềm lực về tài chính – phải có chiến lược kinh doanh dài hạn – đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý… – Để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của DN. – Đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng… đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý… Để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường. Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của DN. Đặc điểm 3 Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Đặc biệt là kinh doanh nhà ở ở Việt Nam, do hệ thống pháp luật còn chưa thực sự được chặt chẽ vì tính tính minh bạch trong BĐS là yếu tố vô cùng quan trọng, hơn nữa Việt Nam là một nước Á Đông nên về tín ngưỡng tâm linh về hình dáng kiến trúc nhà và hướng nhà rất quan trọng đối với từng người và đặc tính tuổi mỗi người. Vì + Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật Luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS… + Quan hệ cung cầu BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách – Vận dụng+ Muốn kinh doanh phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nhà nước trong từng thời kì, từng khu vực các loại Luật liên quan các quy định liên quan đến quyền, KDBĐS các chính sách về quy hoạch và đầu tư… – hoạt động kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình pháp lý. Quy trình này vừa mang tính bắt buộc, vừa là sự cần thiết khách quan. – Nhà kinh doanh phải biết cách phân tích chính sách để tìm kiếm cách thức phương hướng kinh doanh, tìm hàng lang giới hạn, dự báo xu hướng biến động thị trường ảnh hưởng đến kinh doanh. Đặc điểm 4 HĐộng KD BĐS vừa là hoạt động đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù – tính đặc thù thể hiện + là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu + Thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được. + một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường. + Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen… – tính đa ngành thể hiện + khâu sản xuất những vấn đề kinh tế đất đai định giá, khả năng sinh lợi.. Những vấn đề kỹ thuật đất đai thổ nhưỡng, nông hoá, tầng địa chất… Những vấn đề đầu tư xây dựng các công trình trên đất kỹ thuật ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật, Kinh tế vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận… + khâu lưu thông Marketing, bán, cho thuê, môi giới, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn, sau bán hàng, pháp lý… + khâu đầu tư và khai thác BĐS quá trình đầu tư, nguồn vốn sử dụng, những vấn đề tài chính bất động sản, quản lý bất động sản… – Yêu cầu vận dụng + nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực kinh tế, kĩ thuật, xã hội, chính trị… + phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả. CÂU 3. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KD VĂN PHÒNG CHO THUÊ. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian nhất địnhNhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…Nhà đầu tư muốn kinh doanh văn phòng cho thuê phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực..từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. Ví dụ Từ nay đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được tập trung xây dựng tại quận, huyện khu vực phía Tây, nơi cho phép xây dựng các tòa nhà cao hơn so với tòa nhà chỉ được phép xây 8 – 10 tầng ở quận Hoàn Kiếm. Theo đó, cùng với công trình tòa tháp Keangnam cao 65 tầng trên đường Phạm Hùng, năm 2011 dự báo có khoảng m2 văn phòng hạng A được đưa vào thị trường. Đặc điểm KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS. Chúng ta không thể áp đạt mô hình kinh doanh ở nơi nay cho nơi đầu tư KD văn phòng cho thuê, ta không thể dập khuôn một cách máy móc cho hđ ở các vùng khác nhau. Ví dụ tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh van phòng cho thuê nhưng ta không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được. Nhà kinh doanh phai có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong KD giữa các khu vực. Các văn phòng cho thuê thường được xây dựng tại những nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, diễn ra nhiều giao dịch…ví dụ ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong năm nay là Plaschem quận Long Biên, Tháp CEO huyện Từ Liêm và Tòa tháp Handiresco quận Ba Đình Đặc điểm KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài .BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh VPCT thì phải có tiềm lực tài chính chi phí xây dựng các toà nhà văn phòng cho thuê lớn và thu hồi vốn cũng khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên nhưng k có người dụ giá thuê văn phòng TP HCM đã giảm rất mạnh từ thời điểm đỉnh của giai đoạn đầu năm ngoái, khoảng 70 USD một m2 xuống khoảng 45 USD năm nay và có thể còn xuống thấp hơn nữa, khoảng 30 USD. Giá thuê cho các văn phòng hạng B cũng đã giảm gần 50%, từ mức 45 USD xuống còn khoảng 28 USD một m2. Văn phòng hạng thấp hơn từ dưới 40 USD xuống còn chỉ 15 đến 25 USD. Đầu tư văn phòng thời điểm này không phải là sự lựa chọn thông minh. Thị trường đầu tư văn phòng cho thuê hiện rất u ám và thời điểm phục hồi khó dự báo, có thể cần rất nhiều thời gian. Nếu DN k co tai chính mạnh thì sẽ k thể trụ được. Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn. Qúa trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri thức. Đặc điểm là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng phải có kiến thức sâu rộng kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao… sôi sục ở nhiều nơi, thì tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi thị trường nhà đất đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh. THỰC TIỄN VN tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh trong khi thị trường nhà đất đang nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh. Theo thông tin mới nhất, giá văn phòng cho thuê tại giảm từ 30-50% trong thời gian qua. Ngay tại Hà Nội, nơi được coi là có “truyền thống” giữ giá, thì giá thuê văn phòng cũng đã giảm từ 10-20%.Bởi, những doanh nghiệp lớn trong nước, phần lớn đã có sẵn trụ sở. Họ cũng không sẵn sàng thuê thêm văn phòng trong thời điểm này. Còn các công ty nhỏ và vừa thì thuê căn hộ hoặc biệt thự làm văn phòng để tiết kiệm chi phí. Trong tình trạng khó khăn hiện nay, để lôi kéo và giữ chân được khách hàng của mình, nhiều chủ đầu tư cao ốc văn phòng bắt buộc phải giảm giá cho thuê. Theo thống kê của Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, đến cuối 2009, Hà Nội sẽ có thêm gần văn phòng, chủ yếu hạng B và C. Trong vài năm tới, nguồn cung này có thể lên đến 1 triệu m2. Công ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam mới đây cũng dự báo, trong năm nay, thị trường văn phòng cho thuê sẽ dư thừa rất nhiều. Tuy nhiên, trong vòng 3 tuần trở lại đây, phân khúc văn phòng cho thuê có dấu hiệu đảo chiều, một số nơi sôi động trở lại, đặc biệt là văn phòng hạng C hoặc khu xa trung tâm. CÂU 4. PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT KDTHƯƠNG M ẠI DỊCH VỤ. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Nhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…Nhà đầu tư muốn kinh doanh B ĐS thương mại dịch vụ phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực..từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. v í d ụ Nhà nước có quyết định cho phép các quan, huyện khu phía tây đươc phép xây dựng các toà nhà cao trên 10 tầng, t ừ nay đến năm 2012, tỷ lệ xây dựng văn phòng cao tầng hơn sẽ được x ây d ựng tại đây. Còn ở khu vực nội thành các khu trung tam đều không được xây vượt was 8-10 tầng. Đặc điểm KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS. Gía thuê m ặt bằng kinh doanh ở VINCOM không thể giống với giá thuê ở 1 khu khác. Chúng ta không thể áp đạt mô hình kinh doanh ở nơi nay cho nơi đầu tư KD B ĐS TMDV ta không thể dập khuôn một cách máy móc cho hđ ở các vùng khác nhau. Ví dụ tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh BĐSTMDV nhưng ta không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được. Nhà kinh doanh phai có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong KD giữa các khu đầu tư kinh doanh BĐS TM ở HN không thể giống với các tỉnh là trung tâm kinh tế của miền bắc, mọi hoạt động thương mại diễn ra rất mạnh mẽ ở đây. Các TTTM thường tập trung tại những nơi giao thông thuân lợi, kinh tế phát triển, ng ười dân có đời sông cao. Đặc điểm KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS TMDV thì phải có tiềm lực tài chính chi phí xây dựng các toà nhà TTTM cho thuê lớn và thu hồi vốn cũng khá dài . Điều này còn chưa tính dến yếu tố rủi ro khi các văn phòng này được xây dựng việc lên nhưng k có người thuê. Tr ư ớc kia ngu ồn v ốn ch ủ y ếu l à vay của NHTM nhưng nay con thêm nguồn vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Bên cạnh đó, các dn cần có chiến lược kinh doanh dài hạn, thu hút sự wan tâm của các nhà đầu tư đến BĐS trình đầu tư phải trải wa nhiều công đoạn vấn đề wản lý vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh phức tạp đòi hỏi nhà kinh doanh VPCT phải có tri thức. Đặc điểm là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư B ĐSTMDV nói riêng phải có kiến thức sâu rộng kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đ ầu t ư cần phải có kiến thức đặc thù của ngành từ đó đưa ra những quyết định chính xác va hiệu wả. THỰC TIỄN VN Trong khi các dự án căn hộ, đất nền dự án đang giảm giá, hoặc giãn tiến độ thì nhiều dự án bất động sản thương mại vẫn mạnh dạn triển khai. khó khăn của các công ty bất động sản hiện nay là giá vật liệu xây dựng tăng rất mạnh. Tuy nhiên, giá đất đang giảm nhiệt do thị trường rơi vào tình trạng ảm đạm nên “bù qua, sớt lại cũng cân bằng được”. Bà Tranh khẳng định, thị trường bất động sản đang đHàng loạt doanh nghiệp khó khăn về vốn, tình trạng sang nhượng dự án đang diễn ra trong thị trường căn hộ cao cấp và đất dự án. Tuy nhiên, trong bộn bề khó khăn đó, cơ hội đang đến với những chủ đầu tư trường vốn với những dự án bất động sản thương mại. Đó cũng là điểm sáng cho thị trường ảm đạm hiện băng nhưng chỉ ở loại căn hộ và đất dự án. Còn mảng bất động sản thương mại thì vẫn luôn nóng. Điều mà các nhà đầu tư cần quan tâm đến là nên đầu tư KD BĐS TMDV như thế nào cho phù hợp với từng khu vực. sử dụng va huy động vốn cho phù hợp đồng thời co biện pháp thu hút các nhà đầu tư vao BĐS của mình. CÂU5. . PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CÁC ĐẶC ĐIỂM CỦA KD BĐS ĐẾN HĐ ĐT BĐS CÔNG NGHIỆP. LIÊN HỆ, RÚT KINH NGHIỆM Đăc điểm KD BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh của pháp luật va chính sách Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành hàng hoá, thị trường bất động sản được hình thành. Thị trường bất động sản là sự mua bán, trao đổi bất động sản, là thị trường của các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… bất động sản trong phạm vi không gian và thời gian nhất địnhNhà nươc quản lý toàn bộ BĐS thông wa luật đất đai, luật xây dựng, luật KD BĐS…Nhà đầu tư muốn kinh B ĐS CN phải am hiểu luật pháp và các chính sách của nha nước trong từng thời kì, từng khu vực..từ đó tìm ra cách thưc, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường. Đ ất nước ta đang trong tién trình CNH-HĐH nên vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất đang được Chính phủ đặc biệt quan tâm. Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho những khu này sẽ tăng lên ha và ha vào năm 2020. Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu cũ. Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Đây cũng là thị trường nhận được nhiều sự quan tâm của nhà nươc và các tỉnh thành. Các nhà đầu tư nhạn được nhiều sự ưu ái như giảm thuế đất, hỗ trợ vốn…Tuy nhiên các nhà đầu tư cũng phải tuân theo 1 số quy định như môi trường, giải quyết việc cho người dân mất đất… Từ nhiều ưu đãi, hoạt động ĐT BĐS CN phát triển mạnh mẽ. Nó phát triển mạnh đến mức nhà nước kho co thể kiểm soát được, tỉ lệ lấp đầy chi đạt khoảng 50%.cung đã vượt was cầu Đặc điểm KD BĐS là hoạt độg mang tính cục bộ và khu vực BĐS có vị trí cố định, vị trí BĐS khác nhau sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khac nhau. Mọi hđ kinh doanh phải gán liền với vị trí của BĐS. Môi trường xq có vai trò vô cùng quan trọng đối với giá trị của BĐS. Khu công nghiệp được đặt ở vị trí thuận lợi, gần cảng biển, cảng hàng không, ga xe lửa, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống lưới điện quốc gia, hệ thống thông tin, viễn thông; điều kiện về nguồn nhân lực dồi dào; tính hấp dẫn các nhà đầu tư về vị trí và điều kiện sinh hoạt; chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thấp và được địa phương, các ngành hỗ trợ tạo điều kiện …những điểm trên phải được xem xét trên khía cạnh hiện tại và sự duy trì khả năng ấy trong tương lai. KCN đảm bảo được nhiều điều kiện thuận lợi thì khả năng thành công là rất cao và ngược lại nếu không đáp ứng được các yêu cầu trên thì sẽ rất khó khăn trong quá trình hình thành, phát triển và thu hút đầu tư và hiệu quả đầu tư phát triển KCN sẽ thấp và rất dễ thất những khu vực, địa bần, vị trí khác nhau, thi hoạt động KD BĐS CN cũng khac nhau. Trong 11 tỉnh và thành phố của khu vực đồng bằng sông Hồng, Hà Nội là Thủ đô và là thành phố lớn nhất còn Hải Phòng là thành phố cảng lớn nhất miền Bắc. Nằm giữa 2 thành phố này là tỉnh Hưng Yên và Hải Dương, được nối với nhau bằng quốc lộ 5A và tuyến đường sắt Hà Nội – Hải Phòng. Đường cao tốc ô tô Hà Nội – Hải Phòng vừa được khởi công vào tháng 5/2008 hứa hẹn sẽ tạo điều kiện để phát triển các tỉnh thuộc trục Đông – Tây này. TỪđó ngưòi kinh doanh phải phải có khả năng nhạn biết , phân tích, đánh giá được sự tương đồng và khác biệt trong KD BĐS CN giữa các vùng từ đó có chiến lược kinh doanh phù hợp Đặc điểm KD BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài BĐS là hàng hoá lâu bền, có giá trị lớn, k thể thay thế được. Các nhà đầu tư muốn kinh doanh BĐS CN thì phải có tiềm lực tài chính. CP cho việc hình thành các BĐS CN rất lớn cp san lấp MB, CP xây dựng CSHT, giải quyết vấn đề môi trường, việc làm cho người dân mất đất…Các dn chỉ vào các KCN khi nó đã hoàn thiện đầy đủ. Nguồn vốn chủ yếu được được huy động từ nguồn vốn đầu tư nuớc ngoài FDI. Hoạt động này cũng hàm chứa rủi ro lớn khi các KCN đươc xây dựng lên mà k có dn thuê . Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, dài hạn., phải đủ tiềm lực về mọi mặt, thương hiệu uy tín. Đặc điểm là hđ kd đa ngành vừa là hoạt động KD đặc thù Thị trường BĐS là thịt trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm, thiếu thông tin, khó so sánh, hàng hoá mang tinh độc quyền. Hoạt động KD BĐS la hoạt động đa ngành, nó liên wan đến nhiều khâu từ sản xuất dến đầu tư xd BĐS ,lưu thông, khai thác…Nhà đầu tư nói chung va nhà đtư CPCT nói riêng phải có kiến thức sâu rộng kinh tế, tài chính, kĩ thuật, ngoại giao…Nh à đầu tư cần làm tốt việc sử dụng vốn để xd BĐS CN, xd BĐS CN như thế nào,làm thế nào để thu hút các nhà đàu tư…Nhà đtư phải có những kiến thức đặc thù của KD BĐS CN để từ đó có những quyết định chính xác, có hiệu quả. Thực tiễn VN Hiện cả nước có dự án có vốn đầu tư nước ngoài trị giá 25,3 tỉ USD, chiếm 72% quỹ đất của khu công nghiệp, khu chế xuất và chiếm 60% nguồn vốn FDI. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp DN trong nước cũng đã đầu tư dự án, tổng giá trị khoảng 437,5 tỉ USD. Tuy nhiên, phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu. Tình trạng này đã khiến hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất tại TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương đang bị “vắt kiệt” với hiệu suất sử dụng gần như 100%. Trong đó, nhiều khu công nghiệp đang phát triển ở giai đoạn 3, 4, thậm chí giai đoạn 5. Ngoại trừ các khu công nghiệp, khu chế xuất mới thành lập hoặc đang mở rộng quy mô, còn lại đều có hệ số sử dụng đất từ 60%-100%. Tình trạng cung không đủ cầu đã khiến các tập đoàn đa quốc gia phải áp dụng phương thức “xí” chỗ trước khi khu đất được xây dựng Theo dự kiến, đến năm 2010, quỹ đất dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ tăng lên ha và ha vào năm 2020. Năm 2015, dự kiến sẽ xây dựng 113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu công nghiệp cũ. Những con số trên cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng. Dự báo, thị trường này sẽ sôi động trong vòng một vài năm tới. Tuy nhiên, không nên coi bất động sản công nghiệp là giải pháp kinh doanh thay thế trong một thời gian ngắn. Bởi dù đầu tư ở bất kỳ thị trường nào cũng đều đòi hỏi sự am hiểu và chuẩn bị trong một thời gian nhất định và đã gọi là đầu tư thì phải là đầu tư dài hạn. Nếu các DN có ý định đầu tư thì nên coi đây là thị trường để đầu tư mang tính chiến lược, lâu II Tạo lập doanh nghiệp bất động sảnCâu 1 Cơ hội kinh doanh là gì? Để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh, nhà quản trị cần phải chú ý đến nhứng vấn đề gì? Hãy phân tích những vấn đề lời Cơ hội kinh doanh là dịp, thời điểm kinh doanh gặt hái được thành công. Cơ hội kinh doanh bds là dịp, thời điểm kinh doanh bds gặt hái được thành công. Khi nói đến cơ hội kinh doanh là nói đến những tác động của môi trường kinh doanh đến kinh doanh một lĩnh vực, một mặt hàng nào đó. Cơ hội kinh doanh là khách quan, là tất yếu của thị trường với quan hệ cung, cầu và giá cả. người kinh doanh phải phân tích nhận biết đánh giá được cơ hội kinh doanh và tận dụng cơ hội đó. Các yếu tố liên quan đến cơ hội kinh doanh cũng là những vấn đề nhà quản trị cần phải chú ý đến để đánh giá khả năng tận dụng cơ hội kinh doanh – Phải có năng lực nhận định, đánh giá và xác định đúng cơ hội. – Phải có đầy đủ điều kiện, nguồn lực và bản lĩnh để tận dụng. Phân tích cơ hội kinh doanh Đánh giá cơ hội kinh doanh Thực chất là điều tra, nắm bắt tình hình cầu, cung và giá cả của những bất động sản và dịch vụ bất động sản có cơ hội trên thị trường. Đánh giá mức độ rủi ro và khả năng chống đỡ Rủi ro về tài sản Rủi ro về những vấn đề pháp lý kinh doanh Những rủi ro của thị trường Người kinh doanh, khi tạo lập doanh nghiệp cần phải phân tích, dự báo tất cả những rủi ro, so sánh với các lĩnh vực khác, so sánh với những cơ hội kinh doanh đề xác định khả năng chống đỡ, dự tính kết quả và hiệu quả của đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính khả thi của doanh nghiệp khi bắt đầu những hướng kinh doanh mới. Phân tích ví dụ về cơ hội kinh doanh bds ở việt nam để làm rõ những vấn đề mà nhà quản trị cần phải chú ý tới Với kinh nghiệm hơn 15 năm kinh doanh thành công, bà Hạnh cho rằng, trong lĩnh vực bất động sản, điều cốt yếu đầu tiên là phải biết nắm bắt cơ hội đầu tư. “Cơ hội không tự nhiên đến mà mọi người phải đi tìm kiếm cơ hội”, trong quá trình tìm kiếm ấy, việc xác định đâu là thời điểm mà ta có thể chớp lấy cơ hội đầu tư là hết sức quan trọng. Thịtrường bất động sản Việt Nam sở dĩ luôn nóng lạnh bất thường, thậm chí có những “cơn sốt ảo” cung thừa và cầu thiếu không thể liên thông được với nhau có nguyên nhân từ tâm lý kinh doanh kiểu “đám đông” của nhiều nhà đầu tư. Khi thị trường “sốt” thì vô số người “lao” vào mua đất, mua nhà với giá “trên trời”, tới khi thị trường “hạ nhiệt” xuống dốc thì số này thua lỗ, không còn ai thiết tha với bất động sản khiến thị trường càng “đóng băng”. Theo quan điểm của bà Hạnh, thời điểm thị trường ảm đạm chính là lúc những nhà đầu tư khôn ngoan cần đẩy mạnh kinh doanh, hơn nữa dòng tiền cần được luân chuyển để sinh lời không thể nằm im ở một mảnh đất nào đó. Trong kinh doanh bất động sản, không nhất thiết nhàđầu tư cần phải có một lượng vốn lớn, quan trọng là phải có tầm nhìn về xu hướng phát triển của thị trường. Cần tìm mua những bất động sản từ lúc chúng có giá trị thấp là một ao hồ hoặc đầm lầy chỉ 2-3 triệu đồng/m2 thậm chí vài trăm nghìn đồng 1m2 , nếu vị trí đó được xác định là sẽ phát triển thành khu đô thị thì giá trị sau đó sẽ cao gấp nhiều lần. Trong trường hợp không thể bán khu đất đó với giá cao thì đó cũng là khối tài sản có giá trị thừa kế hoặc giá trị vay thế chấp ngân hàng, với nhiều người đây còn là nguồn thu nhập thụ động ổn định khi đem đất/nhà cho thuê. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cũng córủi ro rất lớn, đó là khi nhà đầu tư mắc sai lầm trong việc đánh giá lợi nhuận của tài sản. Một nhà đầu tư ở Đà Nẵng đã mất trắng 5 tỷ đồng do “lỡ tay” mua một khu đất rộng 1000 m2 nằm trong vùng quy hoạch của thành phố chỉ được đền bù vài trăm triệu đồng. Do đó, lời khuyên với các nhà đầu tư là phải quan tâm tới tính pháp lý của bất động sản trước khi đặt bút ký mua. Miếng đất dù có vị trí địa lý đẹp, địa thế tốt nhưng nếu là đất quy hoạch hoặc đất tranh chấp thì nhất thiết nên từ chối. Còn nếu đã thẩm định chắc chắn về các điều kiện pháp lý, khả năng sinh lời cao, hợp với năng lực bỏ vốn thì nhà đầu tư chỉ cần quyết đoán để không bỏ lỡ cơ hội mua vào, nếu không thể tự quyết định hãy tìm tới các tư vấn viên, hoặc những người có kinh nghiệm để thoát khỏi tâm lý “sợ mất”. Cũng tại buổi hội thảo, đại diện Công ty Cổ phần Bấtđộng sản An Khang chia sẻ thông tin về những vịtrí bất động sản có thể sinh lời cao hiện nay tại Hà Nội. Theo đó, các vị trí thuộc thành phố Hà Đông cũ như khu Văn Quán, Văn Khê chưa bao giờ đứng giá trong 3 năm trở lại đây, trừ khu Văn Phú ít biến động hơn trong năm 2008. Ngoài ra, các khu Vân Canh, Tây Mỗ cũng là gợi ý mà các nhà đầu tư có thể tham khảo. Bằng kinh nghiệm của cá nhân, bà Hạnh cho rằng, hiện đang là thời điểm thích hợp để đầu tư bất động sản. Nhậnđịnh trên là có cơ sơ, vì theo ông Đặng Quang Phán, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, dự báo, tới năm 2010, dân số cả nước là 93 triệu người, bình quân mỗi người dân đô thị sẽ có 80 m2 đất đô thị. Riêng tại Hà Nội, quỹ nhà, đát tái định cư cần khoảng lô đất căn hộ và khoảng căn hộ chung cư, tổng diện tích đất sử dụng tái định cư khoảng 70 ha; Tp Hồ Chí Minh cần tái định cư gần hộ dân ở ven kênh rạch, khu đô thị mới Thủ Thiêm cần gần 100 ha đất; thủy điện Sơn La cần hơn 600 ha để tái định cư cho đồng bào dân tộc…Câu 2 Có cơ hội kinh doanh nào cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản độc lập không? Hãy luận giải điều đó trên cả giác độ lý luận, pháp lý và thực lời Tại Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2007 quy định rất rõ hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; K2 – Điều 8 Luật kinh doanh Bất động sản có quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; và NĐ153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 – Điều kiện kinh doanh bất động sản đối với một tổ chức, cá nhân Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản – Điều kiện thành lập doanh nghiệp Điều kiện thành lập doanh nghiệp Theo quy định tại Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005, Các cá nhân muốn thành lập doanh nghiệp tư nhân phải đáp ứng các điều kiện sau đây 1. Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 2. Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam a Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình; b Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức; c Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam; d Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác; đ Người chưa thành niên; người bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; e Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh; g Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản Từ những điều trên thì có thể kết luận rằng “ có cơ hội kinh doanh cho một cá nhân không đủ điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bds nhưng muốn được tham gia vào hoạt động kinh doanh bdx độc lập nếu người đó có đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. và không vi phạm các điều nêu ở 3 Vì sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã? Điều đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?Bài làm Trên thực tế cho thấy các cá nhân không thành lập doanh nghiệp cũng như hợp tác xã vẫn có thể tham gia kinh doanh bất động sản tại sao muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp bởi lẽ Đảm bảo tính pháp lý Pháp luật nhà nước Việt Nam có quy định các Doanh nghiệp hoặc HTX khi muốn tham gia kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp , hơn nữa bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn vì vậy cần phải thành lập DN hoặc HTX để tạo sự minh bạch trong các hợp đồng kinh tế, hạn chế những tranh chấp không đáng có Tạo niềm tin với đối tác và khách hàng Việc thành lập doanh nghiệp hoặc HTX cần =>>6 tỷ , hơn nữa phải có địa điểm giao dịch , giấy phép kinh doanh, khi khách hàng đến DN hoặc HTX để giao dịch mua bán thấy yên tâm, tin tưởng=>> Xuất hiện nhu cầu mua và hành vi bán nhiều hơn Có cơ hội mở rộng quy mô kinh doanh Nhiều doanh nghiệp hoặc HTX hiện nay đã chú ý tới việc thiết lập site để giới thiệu hình ảnh về doanh nghiệp của thông tin của doanh nghiệp tới khách hành cũng như đối tác một cách rộng rãi hơn, thêm vào đó là những báo cáo tài chính hàng năm. Những thông tin cụ thể về doah nghiệp, từ đó khách hàng cũng như đối tác tiếp nhận thông tin về doanh nghiệp ngày càng rộng rãi =>> Tìm được nhiều người có nhu cầu mua và bán bất động sản Những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thành lập doanh nghiệp hoặc HTX rõ ràng tác động mạnh đến thị trường bất động sản ảnh hưởng lớn nhất là giúp cho quá trình giao dịch mua và bán được thuận lợi hơn, ít gặp rắc rối hơn và những quyết định đồng thời nhanh chóng được xuất hiện hơn. Trước đây nếu như không thành lập doanh nghiệp hoặc HTX hai bên trao đổi mua bán còn rất xem chừng nhau vì còn rất nhiều hoài nghi về phía đối tác ? Mọi hành vi dẫn tới quyết định mua và bán rất gượng và luôn ở tình trạng xem chừng đối khi thành lập doanh nghiệp, chúng ta tin tưởng nhau hơn, mọi hoài nghi về nhau gần như biến mất, bởi vì nếu có xảy ra tranh chấp hoặc sự cố thì dễ dàng kiện tụng doanh nghiệp này hoặc HTX kia làm ăn không trung thực=>> tạo được như cầu cũng như nguồn cũng bất động sản rõ rệtCâu 4 Khi đầu tư dự án vào các dự án hạ tầng các khu công nghiệp và các đô thị mới , loại hình doanh nghiệp nào phù hợp nhất? Vì sao? Lấy ví dụ thực tế minh làm Để làm những dự án có quy mô lớn có hai yếu tố cần bàn đến đó là Vốn và phương cách quản lý a Xét vấn đề về với các dự án nêu trên chỉ có doah nghiệp nhà nước hoặc các công ty cổ phần mới có thể làm được các dự án đó b Với doanh nghiệp nhà nước .Họ mạnh bởi lượng vốn của họ khá lớn, nguồn vốn của họ được tài trợ bởi nhà nước và vốn quốc tế rót vào, tiềm lực tài chính của họ rất mạnh, giúp họ có đủ tài chính để có thể tham gia các dự án lớn hơn nữa họ có ưu thế mạnh về quy hoạch đất đai, giải phóng mặt bằng giúp cho quá trình cũng như tiến độ xây dựng tiến hành được nhanh chóng như cách quản lý của các doanh nghiệp này là vấn đề đáng bàn, đó sự quản lý cồng kềnh, phiền hà thêm vào đó là sự thụ động tiếp cận với thị trường vì vậy mẫu mà cũng như kinh nghiệm làm sản phẩm không được cao, c Nói về công ty cổ phần bản thân họ là sự phát huy tổng hợp về trí lực, tài lực, kinh nghiệp quản lý vì vậy họ chính là những ứng viên có khả năng nhất Họ có thể huy động vốn từ các cổ đông, vay ngân hàng thương mại, hoặc phát hành thêm cổ phiếu vấn đề tài chính họ hạn chế hơn doanh nghiệp nhà nước nhưng đổi lại họ là những người quản lý nhạy bén, biết nắm bắt cơ hội cũng như có những chiến lược , kinh nghiệm thực hiện dự án vì vậy họ hoàn toàn có thể xây dựng được những công trình lớn như thế Ví dụ Thực tế ở việt nam có rất nhiều công ty cổ phần xây dựng đã tham gia xây dựng rất nhiều công trình có tầm cỡ như Công ty cổ phần vinaconex-1 xây dựng trug tâm hội nghị quốc gia một công trình tầm cỡ việt nam, ,,,,,, tự lấy ví dụCâu 5 Khi đầu tư vào những bất động sản nhỏ, ngắn hạn, vào những lĩnh vực tư vấn, DV nhỏ lẻ hoặc tham gia vào từng khâu trong KDBĐS, nên lựa chọn loại hình DN nào? Vì sao ? Lấy VD thực tế để minh lời Nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp tư nhân bởi vì – Các doanh nghiệp này do là của các cá nhân nên có ưu điểm là đơn giản, ngọn nhẹ, năng động, nhạy bén và tính hiệu quả thường cao – Do là của các cá nhân nên không đòi hỏi vốn lớn, phù hợp với những BĐS nhỏ, ngắn hạn – Các doanh nghiệp tư nhân bị hạn chế bởi vốn, tri thức, kinh nghiệm kinh doanh, năng lực quản trị kinh doanh, uy tín…vì thế không đủ điều kiện để thực hiện những dự án lớn, dài hạn Ví dụ minh họaCâu 6 trong hoạt động KDBĐS, các DN có vốn đầu tư nước ngoài nên đầu tư vào lĩnh vực nào? Vì sao? Lấy VD thực tế minh lời Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường phù hợp với các lĩnh vực đầu tư xây dựng BĐS có quy mô, giá trị lớn, có trình độ kỹ thuật, công nghệ cao, trong tư vấn, môi giới, trong quản lí các bất động sản lớn. Lí giải điều này Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có tiềm lực về tài chính, thương hiệu, uy tín, có trình độ quản lí cao, dày dặn kinh nghiệmCâu 7 chương II Trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp nhà nước nên tập trung đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh nào? Vì sao? Lấy ví dụ minh doanh nghiệp NN nên tập trung đầu tư vào tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng. Xây dựng các công trình BĐS lớn, quy mô, trọng điểm quốc gia, vùng, cơ sỏ hạ tầng. Do Ưu điểm của doanh nghiệp nhà nước là có nguồn lực đầu tư lớn nguồn vốn của nhà nước, hỗ trợ quốc tế có nhà nước đảm bảo; ưu thế về đất đai theo quy hoạch. Sự quan tâm của nhà nước và tạo nhiều cơ hội để thực hiện vai trò gương mẫu, chủ đạo trong nền kinh tế. Bên cạnh đó nhược điểm của doanh nghiệp NN là tổ chức quản lý, bộ máy cồng kềnh, cơ chế quản lý kém hiệu quả, thiếu nhạy bén với thị trường hơn các loại hình doanh nghiệp khác nên DNNN không hợp với lĩnh vực dịch vụ tiếp cận thị trường như môi giới, quản lý vận hành … sẽ không nên chọn loại hình doanh nghiệp này. VD Tổng công ty Xây dựng Sông Đà là tổng công ty xây dựng nhà nước đã tham gia lĩnh vực xây dựng các công trình cầu, đường giao thông, những tòa nhà với quy mô rất lớn cò giá trị trăm tỷ đồng. Với ưu thế của công ty NN và biết xác định đúng lĩnh vực kinh doanh BĐS nên công ty đã phát triển và lớn mạnh rất nhanh, trở thành thương hiệu nổi tiếng trên thị 8 chương II Hãy cho biết các lĩnh vực hoạt động của công ty BĐS. Theo em lĩnh vực nào có cơ hội phát triển nhất? Vì sao?*Các lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp BĐS 1. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây – Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Mua nhà, xây dựng công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại – Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. – Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 2. Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây – Dịch vụ môi giới BĐS – Dịch vụ định giá BĐS – Dịch vụ sàn giao dịch BĐS – Dịch vụ tư vấn BĐS – Dịch vụ đấu giá BĐS – Dịch vụ quảng cáo BĐS – Dịch vụ quản lý BĐS 3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS và kinh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây – Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng – Kinh doanh dịch vụ BĐS – theo những quy định cụ thể của Chính phủ * Theo em trong các lĩnh vực hoạt động của DN BĐS, ở Việt Nam hiện nay các lĩnh vực sau có cơ hội phát triển nhất – Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. – Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại – Dịch vụ môi giới BĐS – Dịch vụ sàn giao dịch BĐS Do trong tình hình hiện nay xã hội đang tập trung vào sản phẩm nào trong lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng ra tăng. Các dự án đô thị mới, đặc biệt là các căn hộ trung cư đang mọc lên ngày càng nhiều vì giá đất và giá nhà ở quá đắt. Trong các lĩnh vực trên các nhà đầu tư đã biết phân khúc thị trường khá rõ ràng để tận dụng được tối đa các cơ hội phát triển, hướng tới những người có mức thu nhập khác nhau. Nhu cầu nhà ở hiện nay tại Việt Nam đang là vấn đề cấp thiết, mà trong năm qua khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng toàn cầu, khả năng thanh toán của người dân bị hạn chế so với những năm trước, do vậy đầu tư tạo lập nhà, bán hoặc cho thuê vẫn luôn là thị trường sôi nổi. Nước ta đang trên đà phát triển, các công ty mở ra ngày càng nhiều nhu cầu văn phòng, trụ sở công ty mua hoặc cho thuê cũng rất lớn. Bên cạnh đó kinh doanh BĐS ở nước ta còn chưa chuyên nghiệp, tính cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài còn thấp nên dịch vụ môi giới và sàn giao dịch rất cần thiết. Các nhà tư vấn khi đã chuẩn bị đủ nguồn lực thì tham gia vào lĩnh vực này sẽ thu được những kết quả cao do nhu cầu thị trường là quá III QTSX công trình BĐSI. QTSX công trình BĐS II. QT Nhân lực trong DN BĐS Câu 1 Quản trị nhân lực trong kinh doanh bất động sản là tổng thể tất cả các hoạt động nhằm thu hút, phát triển để có được số lượng, chất lượng nhân lực tốt, trên cơ sở đó tổ chức, bố trí, sử dụng nguồn nhân lực phù hợp với yêu cầu của các hoạt động kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả và bền vững xây dựng công trình bất động sản cần quan tâm đến một số nội dung cơ bản của quản trị nhân lực, đó là + Hoạch định nguồn nhân lực Vì trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ổn định tương đối giưa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển vì vậy việc hoạch định chính xác nhu cầu sẽ giúp doanh nghiệp ổn định hơn về nhân sự. +Tuyển dụng nguồn nhân lực Kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh mới nhưng lại có rất nhiều bộ phận và nhiều người tham gia, vì vậy quà trình tuyển dụng phải đáp ứng đúng nhu cầu, có thể sử dụng nhiều phương pháp thu hút nhân lực cho doanh nghiệp + Đào tạo, phát triển Do số lượng người chuyên gia về lĩnh vực bất động sản vẫn còn ít, đặc biệt trong thẩm định giá, vì thế hoạt động đào tạo và phát triển nguồn nhân lực để nâng cao kĩ năng, trình độ cũng là một nội dung cơ bản trong kinh doanh bất động sản. + Đánh giá năng lực thực hiện của nhân viên Người quản lý nguồn nhân lực phải am hiểu, bao quát và đánh giá được kết quả lao động của nhân viên ví sản phẩm kinh doanh bất động sản rất đa dạng và phân tán , cần phải có cơ chế kiểm tra, giám sát và đánh giá từng hoạt động. + Quản trị tiền lương, thưởng Đây là lĩnh vực kinh doanh có cơ cấu lao động thay đổi có thể mang tính thời vụ, vì vậy chế độ thù lao đối với mỗi đối tượng là khác nhau. Trong các nội dung trên , hoạch định nguồn nhân lực là nội dung quan trọng nhất, vì nhu cầu về nhân lực trong mỗi bộ phận là thay đổi và nó đòi hỏi sự tham gia của rất nhiều người. Kinh doanh bất động sản là quá trình đầu tư dài nên cần sự ổn định tương đối về nhân lực giữa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển. Việc hoạch định nhu cầu nguồn nhân lực sẽ giúp doanh nghiệp có một cơ cấu lao động ổn định nhất trong từng bộ phận chuyên gia môi giới, chuyên gia tư vấn khách hang, đội ngũ nghiên cứu, khảo sát thị trường,…Câu 2 Theo cấp và lính vực trong hệ thống quản trị có những nhóm nhân lực sau+ Theo cấp *Quản trị cấp cao Tổng giám đốc điều hành mọi hoạt động công ty bất động sản Quản trị cấp trung gian Trưởng phòng ban trong công ty trưởng phòng nghiên cứu thị trường, trưởng phong định giá bất động sản… Quản trị cấp cơ sở Trưởng các nhóm làm việc Các trưởng phòng ban + Theo lĩnh vực *Môi giới bất động sản, Tư vấn bất động sản, Định giá bất động sản, kinh Kinh doanh mua bán cho thuê bất động sản Các hoạt động hỗ trợ khác Điều tra, nghiên cứu thị trường… Đầu tư, bán đấu giá bất động sản Trong kinh doanh bất động sản văn phòng cho thuê ,nhóm nhân lực về đầu tư xây dựng các văn phòng cho thuê là quan trọng nhất. Vì hiện nay dịch vụ văn phòng cho thuê ngày càng phát triển, từ đó việc đầu tư xây dựng các văn phòng cho thuê, nghiên cứu thị trường để việc đầu tư có kết quả vấn đề cơ bản nhất. Đối tượng khách hang chính la các doanh nghiệp đang muốn mở chi nhánh, văn phòng đại 3 Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có thời gian đầu tư kéo dài, Điều đó dẫn đến+ Đòi hỏi có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược. + Trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực cần duy trì sự ổn định tương đối giữa các bộ phận và hạn chế sự thuyên chuyển. Ví dụ Dịch vụ môi giới cần chuyên gia môi giới, tiếp khách hang, phân tích cho khách hang… nhưng đằng sau chuyên gia môi giới đó cần một đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp nghiên cứu và khảo sát thị trường. Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng bất động sản công nghiệp + Cần phải có nhóm nhân lực trong lĩnh vực xây dựng, những chuyên gia về công nghệ, dây chuyền sản xuất…. Có cơ chế quản lý, kiểm tra và giám sát đi liền với quá trình tổ chức để đảm bảo công trình đảm bảo chất lượng và có thể khai thác, sử dụng. +Người quản lý có am hiểu rộng và có tính bao quát đến toàn bộ qua trình từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện xây lắp và đưa công trình vào sử dụng đúng tiến độ đã hoạt động. + Do đây là quà trình đầu tư kéo dài cần có cơ chế phối kết hợp giũa lao động thường xuyên và lao động thời vụ , điều hoà lao động giữa các hạng mục công trình từ đó đảm bảo một cơ chê nguồn lực ổn định 4 kinh doanh bất động sản là lĩnh vực thường có thời gian đầu tư kéo dài. Điều đó có ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực?Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp. Câu trả lời Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kéo dài dẫn đến quản trị nhân lực phải mang tính ổn định vì vậy yêu cầu với quản trị nhân lực là – có nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định. Đó là nhóm hoạch định chiến lược. Kinh doanh bất động sản cần có thời gian, và cần có chiến lược lâu dài, tính toán kỹ lưỡng, không thể chỉ trong ngày một ngày hai mà thu được vốn, và lợi nhuận ngay được, do vậy đòi hỏi người quản lý cần phải có một nhóm lực lượng cốt yếu, được duy trì ổn định, không thể nóng vội, người quản lý và nhóm cần phải đánh giá tình hình, nghiên cứu thị trường bất động sản, chờ thời cơ chin muồi để tiến hành kinh doanh bất động sản. Nếu nhóm mà không kiên nhẫn, việc đầu tư bất động sản lâu làm mọi người trong nhóm hoang mang, thì khó lòng có thể duy trì được nhóm và định hướng chiến lược lâu dài, do đó cần phải chú trọng đến việc xây dựng lực lượng cốt yếu, có chất lượng cao, duy trì ổn định. – trong quá trình tổ chức nguồn nhân lực, người ta cần duy trì sự ổn định tương đối giữa các bộ phận, và hạn chế sự thuyên chuyển. Việc hạn chế thuyên chuyển nhiều, sẽ làm nhân viên hoang mang, mất lòng tin vào công ty, có người thì thích làm ở nhiều bộ phận, nhiều vị trí, nhưng thường thì mọi người thích ổn định công việc hơn, hơn nữa, kinh doanh bất động sản là một linh vực có thời gian đầu tư kéo dài, do vậy sự thuyên chuyển nhiều sẽ làm người nhân viên lại phải học hỏi, và tìm hiểu bất động sản mới, mất thêm thời gian. Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản được dự kiến là sẽ sôi động trong vài năm tới, năm 2015 dự kiến sẽ xây dựng113 khu công nghiệp mới và cải tạo, mở rộng 27 khu cũ, con số đó cho thấy việc thị trường bất động sản công nghiệp là một thị trường đầy tiềm năng, do vậy nếu chủ đầu tư định đầu tư vào lĩnh vực này thì nên tìm hiểu, có sự am hiểu, và chuẩn bị trong một thời gian nhất định và đã gọi là đầu tư dài hạn, có tầm nhìn dài hạn chứ không phải chỉ đầu tư manh mún, nhỏ lẻ Do quá trình đầu tư thường kéo dài, khi tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản công nghiệp thì phải tìm hiểu kỹ càng về nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm đầu tư, bởi vì khu công nghiệp ngoài yếu tố mặt bằng ,các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường xá, cầu cảng cũng tác động rất lớn đến khía cạnh dầu tư, nếu tìm hiểu không kỹ, quá trình đầu tư thì dài sẽ dân đến thiệt hại về kinh tế, tiền của cho nhà đầu tư, do vậy, cần cử một nhóm nhân viên tiến hành điều tra trước khi quyết định đầu tư, và người quản lý sẽ giám sát hoạt động của nhóm nhân viên, để xem hiệu quả của công việc, và tính khả thi của dự án đầu 5 đặc điểm kinh doanh bất động sản là mang tính đa dạng và phân tán, đặc điểm đó ảnh hưởng gì đến quản trị nhân lực. liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thi lời – vì sản phẩm bất động sản không phải là sản phẩm đồng nhất, nó là sản phẩm dị biệt, có rất nhiều sản phẩm trung gian tham gia vào. – quá trình kinh doanh bất động sản có nhiều bộ phận, nhiều người tham gia vào. Do vậy yêu cầu là quá trình tổ chức lao động phải phù hợp với tính chất đa dạng, phân tán của công việc và đồng thời phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá tình tổ chức Quản lý nguồn lực rất phức tạp, khó khăn dẫn đến người quản lý phải là những người có được am hiểu rộng và có tính bao quát, người đó phải có khả năng nhìn nhận, đánh giá kết quả lao động với nhiều giác độ khác nhau. Liên hệ với quản trị nhân lực trong đầu tư xây dựng khu đô thị mới Mỗi một khu đô thị có một đặc thù, phải tìm hiểu vị trí của mình để phát huy. Chẳng hạn khi nói đến đặc thù hà nội là hệ thống cây xanh, ao nước mặt hồ, do vậy nhà quản lý phải dựa vào đó để định hướng phát triển, xây dựng khu đô thị. Khi quyết định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý phải xác định được các yếu tố sự an cư, tính cạnh tranh, tình hình tài chính… để có thể đầu tư hiệu quả. Khi xác định đầu tư vào khu đô thị, người quản lý còn phải chú trọng đến trường học, cơ sở y tế, chợ búa… đây là những sản phẩm trung gian tham gia cùng quá trình đầu tư, vì vậy khi đầu tư vào khu đô thị mới thì phải chú ý đến vấn đề này. Sự bất cập trong quá trình đầu tư đô thị mới rất nhiều, như là tình trạng xuống cấp nhanh chóng của cơ sở hạ tầng, do vậy phải có cơ chế quản lý, kiểm tra, giám sát đi liền với quá trình tổ chức. III. QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 1. Hãy cho biết các mối quan hệ tài chính của một doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong một doanh nghiệp DN BĐS nói riêng hay DN hoạt động trong nền kinh tế nói chung thì đều có các mối quan hệ tài chính-tiền tệ cơ bản sau – Quan hệ tiền tệ với khách hàng KH; – Quan hệ tiền tệ với nhà cung ứng NCƯ; – Quan hệ tiền tệ với người lao động NLĐ; – Quan hệ tiền tệ với Nhà nước NN; Để làm rõ thêm những mối quan hệ này ta đi sâu phân tích từng mối quan hệ như sau 2. Phân tích vai trò của quản trị tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Quản trị tài chính DN là việc lựa chọn và đưa ra các quyết định tài chính, tổ chức thực hiện các quyết định đó nhằm đạt được mục tiêu hoạt động tài chính của doanh nghiệp, đó là tối đa hoá lợi nhuận, làm tăng giá trị doanh nghiệp và khả năng cạnh tranh của DN trên thị trường. Vai trò của hoạt động quản trị tài chính trong doanh nghiệp bao gồm – Huy động và bảo đảm cung cấp đầy đủ, kịp thời vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; – Tổ chức sử dụng vốn sản xuất kinh doanh tiết kiệm và hiệu quả cho doanh nghiệp; – Giám sát kiểm tra thường xuyên, chặt chẽ các mặt hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. 3. Hãy cho biết các loại thuế và cách tính thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Thuế là khoản tiền mà các cá nhân và tổ chức bắt buộc phải đóng góp theo nghĩa vụ vào Ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng các nhu cầu chỉ tiêu của Nhà nước vì phúc lợi xã hội, vì sự phát triển đất nước. Ở nước ta, chính sách thuế là một công cụ quản lý vĩ mô quan trọng, thường xuyên được sử dụng để điều tiết các mối quan hệ cung cầu, cũng như để tác động một cách gián tiếp hành vi của các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh tế quốc dân. Hiện nay, hệ thống thuế nước ta bao gồm 10 sắc thuế sau sử dụng đất nông nghiệp; chuyển quyền sử dụng đất; nhà, đất; tài nguyên; GTGT; xuất nhập khẩu; thu nhập doanh nghiệp; thu nhập đối với người có thu nhập cao, tiêu thụ đặc biệt và môn bài. Sau đây là các loại thuế và cách tính thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS gồm 1. Thuế sử dụng đất Thuế sử dụng đất là thuế… Đối với đất Nông nghiệp việc tính thuế được dựa theo – Diện tích đất sử dụng; – Hạng đất sử dụng, hạng đất được phân loại căn cứ vào 5 yếu tố Chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, điều kiện tưới tiêu. Đối với đất trồng cây hàng năm có 6 hạng, đối với đất trồng cây lâu năm có 5 hạng. – Mức thuế suất tức là định suất thuế tính bằng kg thóc theo các hạng đất. Đối với đất ở Căn cứ theo pháp lệnh sửa đổi bố sung một số điều của pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/07/1992, mức thuế đất quy định như sau – Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn mức thuế đất bằng 03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất Nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất của thành phố, thị xã, thị trấn; – Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông, mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng ven của loại đô thị và trục giao thông chính. – Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi mức thuế đất bằng 01 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã. 2. Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất là… Căn cứ điều 07 của Luật số 17/1999/QH10 về sử đổi, bổ sung một số điều của luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được Quốc hội thông qua ngày 22 tháng 06 năm 1994 thì mức thuế suất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định như sau – Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thuế suất là 2%. – Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác đất phi nông nghiệp thuế suất là 4%. 3. Thuế trước bạ Thuế lệ phí trước bạ là … Căn cứ Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địng số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ ta có cách tính thuế trước bạ đối với BĐS như sau Miễn thuế trước bạ đối với nhà ở, dất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thuỷ nội địa không có động cơ trọng tải toàn phần đến 15 tấn hoặc phương tiện có động cơ tổng công suất máy chính đén 15 mã lực hoặc phương tiện có sức chở người đến 12 người. Tính thuế theo tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ được quy định đối với BĐS như sau Nhà đất là 0,5%. 4. Thuế Thu nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Thuế TNDN là loại thuế đánh trên thu nhập của DN nói chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng phải chịu sắc thuế này. Thao Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/06/2008 thì thuế suất đánh trên thu nhập của doanh nghiệp là 25% 5. Thuế Thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS Ngày 21/11/2007 Quốc ban hành Luật Thuế Thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 đã quy định về việc đóng thuế thu nhập cá nhân và nó cũng ảnh hưởng tới thu nhập của các cá nhân, tổ chức có thu nhập từ hoạt động mua bán hay chuyển nhượng BĐS. Sắc thuế này nhắm tới thu nhập nói chung nhưng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ hoạt đông BĐS là lớn hơn cả. Các văn bản dưới Luật Thuế Thu nhập cá nhân gồm – Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009. – Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP. – Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009 của Bộ Tài chính ban hành hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008. – Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 của Bộ Tài Chính ban hành hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. Theo Thông tư 161 thì đối tượng phải nộp thuế Thu nhập cá nhân TNCN bao gồm Cá nhân chuyển nhượng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng đối với trường hợp nhận thừa kế quà tặng là bất động sản. Trừ trường hợp là chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng, giữa cha mẹ với con cái; giữa ông, bà với cháu với cháu; giữa anh chị em ruột với nhau hay trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại VN. Theo Luật thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 quy định áp dụng thuế suất 2% hoặc 25% để tính thuế theo nguyên tắc – Nếu đủ điều kiện xác định được thu nhập chiụ thuế TNCN TNCT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT. – Nếu không xác định được giá vốn hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Trong đó – Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới. – Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. IV Hạch toán KDBĐS Câu 1. Vì sao cần hạch toán KDBĐS? Hạch toán KDBĐS là công cụ & phương pháp quản lý KD bằn việc phân tích & giám sát mọi khoản thu chi trong quá trình hình thành và khai thác sử dụng BĐS để bảo đảm việc KD có lãi. à Cần phải hạch toán KDBĐS vì 1. Để kiểm soát chặt chẽ các chi phí trong quá trình phát triển & khai thác sử dụng BĐS & tìm mọi cách để tối đa hóa lợi nhuận trên cơ sở tiết kiện chi phí, tiết kiệm đất đai, tăng công suất sử dụng & khai thác BĐS. 2. Cho phép tính đúng , đủ các khoản thu, chi liên quan đến quá trình KD, tìm ra các biện pháp điều chỉnh trong khâu tổ chức sản xuất, xây lắp…nhằm giảm chi phí, đồng thời kiểm soát đc các rủi ro trong quá trình đầu tư xây dựng & tiêu thụ SP BĐS trên thị trường . 3. Nâng cao khả năng độc lập, tự điều khiển của người kinh doanh, phát huy tính năng động sáng tạo, nhanh nhạy trong quá trình kinh doanh. Câu 2 Hạch toán KDBĐS có những đặc điểm nào khác vs hạch toán KD các hàng hóa thông thường khác? V. Marketing trong kinh doanh bất động sản. Câu 1 Nội dung Marketing kinh doanh BĐS */ Theo quan điểm hiện đại Marketing là toàn bộ các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu thụ thành nhu cầu thật sự về một sản phẩm cụ thể, đến chuyển sản phẩm đó đến người tiêu thụ một cách tối ưu. */ Marketing trong kinhdoanh bất động sản là một quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ đó mà các thành viên xã hội có được những gì họ cần và mong muốn thông qua việc tạo lập, chào bán và trao đổi sản phẩm dịch vụ bất động sản. */ Nội dung Theo quan niệm trên, nội dung của marketing bán BĐS bao gồm tất cả các hoạt động từ tiếp cận phát hiện ra nhu cầu đến đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về BĐS qua đó đạt được mục tiêu của mình. – Nghiên cứu thị trường BĐS hình thành ý tưởng sản phẩm Có rất nhiều cách thức tiếp thị cho bất động sản cần bán, qua đây chúng ta sẽ nghiên cứu về một trong những cách thức tiếp thị rất hiệu quả trong thực tế liên quan đến bất động sản. + Lập một danh sách tất cả các đặc điểm về bất động sản của mình đang có và sẽ có thể thiết kế một tờ rơi quảng cáo bắt mắt để đưa cho khách hàng tiềm năng, trong đó, những đặc điểm đó được mô tả chi tiết. + Mỗi một bất động sản đều đặc biệt và có địa điểm cụ thể trong đó có cả mặt tích cực và mặt tiêu cực nên cần chuẩn bị một danh sách chi tiết bao gồm cả hai mặt này và soạn sẵn những câu trả lời cho các câu hỏi mà khách hàng có thể hỏi, trong đó nêu bật những điểm tích cực, giảm đến mức tối thiểu những mặt tiêu cực. – Phân đoạn thị trường BĐS. Vdu trong thị trường nhà ở được phân thành nhà ở giành cho người có thu nhập thấp hay phân khúc nhà ở giành cho những người có thu nhập cao… Để từ đó doanh nghiệp chọn được một phân khúc phù hợp với khả năng và năng lực tài chính của doanh nghiệp. – Hình thành dự án. Đây là giai đoạn thiết kế sản phẩm, cụ thể hóa ý tưởng của nhà đầu tư nhằm thỏa mãn nhu cầu và ước muốn của khách hang. – Xây dựng và phát triển sản phẩm BĐS Nôi dung của marketing trong giai đoạn này là kết nối các bộ phận trong quá trình xây dựng. Sản phẩm của giai đoạn trước là đầu vào cho giai đoạn sau nên có thể coi đây là một quá trình tiêu thụ trong nội bộ doanh nghiệp sản phẩm được bán cho khách hàng bên trong. – Xây dựng chính sách giá. Tùy thuộc vào phân đoạn thị trường, đối tượng khách hàng mà doanh nghiệp đã lựa chọn hoặc chiến lược phát triển của doanh nghiệp, doanh nghiệp có thể sử dụng các chính sách giá khác nhau. Giả sử doanh nghiệp chọn phân khúc nhà trung cư với mức giá trung bình… – Trưng bày bất động sản Sản phẩm đem ra trưng bầy có thể là một mô hình kết hợp với bài trình bầy bằng slide, video, máy tính đều là những công cụ bán hàng tuyệt vời mà ít tốn chi phí. Vấn đề chi phí phụ thuộc và việc doanh nghiệp muốn chúng chi tiết và tầm cỡ như thế nào. – Các chiến lược quảng cáo Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bất động sản, nhưng phải cẩn thận với nó. Bạn nên đăng quảng cáo trên những tờ báo phục vụ những độc giả mà bạn muốn hướng đến. Khi đăng tin bạn nên đặt quảng cáo tại một vị trí thuận lợi trên tờ báo để hầu hết khách hàng mà mình muốn hướng đến sẽ nhìn thấy với đủ màu sắc, đầy tính thẩm mỹ, có kích cỡ đủ lớn để người đọc có thể nhìn thấy. – Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngân sách lớn danh cho tiếp thị thường tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng. Ví dụ, nếu bán ngôi nhà đặc biệt trên một sân gôn riêng, hãy tặng cho khách hàng một lượt chơi gôn miễn phí để thu hút họ đến chơi gôn và mua thẻ hội viên câu lạc bộ và có thể nhìn qua các căn dành cho một gia đình ở gần đó được bán với giá cao hoặc các căn nhà ở gần đó có vị trí đẹp hơn. Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư có thể tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng có hiệu quả. Ví dụ, tổ chức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp bạn bán được bất động sản, đó là các nhà môi giới bất dodọng sản và các đại lý bán hàng để họ biết có những gì và số tiền hoa hồng họ có thể nhận được qua việc tham gia bán hàng và cho thuê. Nếu bạn không quảng bá và xúc tiến những gì mình cần bán và những gì bạn đang cố gắng để làm thì bạn sẽ không thành công trong việc thu hút khách hàng. – Tiếp thị đến người mua Chiến lược tiếp thị tốt nhất đến người mua bất động sản là thông qua đại lý bán hàng có hiểu biết, thân thiện. Nếu bạn, với tư cách là chủ bất động sản, có những đặc tính như thế thì việc bạn làm đại lý bán hàng hoặc một nhà môi giới có khả năng và có thể công hiến nhiệt huyết cho sản phẩm. Phải đảm bảo rằng họ có đủ các công cụ để thực hiện công việc hiệu quả. Hầu hết mọi người bán hàng có phản ứng rất thiện chí với những người bán hàng có ích nhưng lại cảm thấy không thoải mái với những người quá huênh hoang tự cao. … Câu 2 Trình bầy nhu cầu và động cơ thúc đẩy tiêu dùng BĐS – Nhu cầu là một cảm giác thiếu hụt một cái gì đó. Vậy, nhu cầu tiêu dùng bất động sản chính là nhu cầu về sử dụng loại hàng hóa BĐS nào đó mà hiện tại chưa được đáp ứng. VD nhu cầu được mua nhà trong nước việt kiều, nhu cầu được mua nhà ở HN,… – Động cơ chỉ sức mạnh tác động lên một người hoặc sức mạnh nảy sinh ngay trong lòng anh ta, thúc đẩy người đó hành động hướng tới một mục tiêu nhất định. Trong tiêu dùng BĐS động cơ để một người mua nha có thể là để ở, để kinh doanh, cho thuê,…đó chính là mục tiêu của việc mua nhà để j. có thể coi mục tiêu là động cơ động lực để hành động thỏa mãn nhu cầu – Quan hệ giữa động cơ và nhu cầu Một người bắt đầu hoạt động thường có động cơ là nhằm thỏa mãn những nhu cầu còn chưa được bù đắp. Ngược lại, khi một nhu cầu đã được thỏa mãn, thì động cơ làm việc cũng biến mất theo. Nhu cầu và động cơ lúc nào cũng đi kèm với nhau. Câu 5 Trình bày chiến lược sản phẩm và dịch vụ trong Marketing bất động sản.– Marketing thương hiệu làm thế nào để khuyeech trương và tạo thanh thế cho một thương hiệu trong dài hạn. – Marketing chủng loại sản phẩm làm thế nào để tất cả các sản phẩm trong chủng loại đều được khách hàng chấp nhận và quyết định về các thời điểm giới thiệu hoặc rút lui sản phẩm. – Marketing sản phẩm mới nên chào hàng sản phẩm mới nào, khi nào, ở đâu và như thế nào. – Marketing cho từng giai đoạn thị trường biện pháp Marketing cho từng đoạn thị trường phải được phân biệt như thế nào. – Marketing theo khu vực địa lý. – Marketing cho khách hàng quan trọng dài hạn và quy mô 6 Hãy nêu chính sách giá và lựa chọn giá trong Marketing bất động sản.– Giá xâm nhập thấp để chiếm lĩnh thị trường. – Giá hớt váng cao để thu lợi nhuận siêu ngạch. – Giá theo chủng loại sản phẩm giá theo các cấp bậc của chủng loại sản phẩm tương quan với cấp bậc về chất lượng và giá. – Giá chọn gói sản phẩm ngoài sản phẩm chính giá không cao, có nhiều sản phẩm, dịch vụ bổ sung, có nó mới tạo ra sự hoàn chỉnh, hướng người mua có quyết định chọn gói. – Giá cho sản phẩm phụ hoặc bổ sung định giá sản phẩm chính thấp nhưng sản phẩm phụ hoặc bổ sung cao, người mua đã mua sản phẩm chính, bắt buộc phải mua sản phẩm bổ sung 7 Hãy phân tích kênh phân phối và lựa chọn kênh phân phối bất động sản.* Kênh phân phối là kênh để thực hiện các hoạt động đưa hàng hóa dễ dàng đến tay khách hàng mục tiêu. * Các căn cứ để lựa chọn kênh phân phối – Khách hàng + Quy mô nhu cầu + Tần suất khách hàng + Khoảng cách… – Doanh nghiệp + Mục tiêu kênh + Mục tiêu điều khiển kênh + Yêu cầu về độ bao phủ thị trường + Đặc điểm của sản phẩm + Đặc điểm của DN về quy mô, danh mục sản phẩm… – Trung gian phân phối + Sự sẵn có và sẵn sàng của các trung gian + Yêu cầu của các trung gian + Khả năng của các trung gian – Kênh của đối thủ + Hiệu quả phân phối + Loại sản phẩm + Mức độ liên kết + Môi trường Marketing – Có nhiều kênh phân phối bất động sản như phân phối trực tiếp, phân phối qua trung gian, trung gian có thể là cá nhân hoặc tổ chức… Ngày đăng 17/05/2018, 1019 Bài tập kinh doanh bất động sản_Cao Hiệu_58C_QLDDI DẠNG 1 NGUYÊN GIÁ TSCĐ 1 Theo phương pháp khấu trừ chưa bao gồm thuế GTGT.2 Theo phương pháp trực tiếp bao gồm thuế GTGT. Ví dụ Xác định Nguyên giá TSCĐ Công ty X mua 1 TSCĐ có + Giá nhập khẩu là 350 triệu đồng, thuế nhập khẩu 30 %.+ Thuế suất thuế GTGT của hàng nhập khẩu là 10 %.+ Chi phí vận chuyển giá thanh toán là 10,5 triệu đồng đã bao gồm thuế GTGT, suất thuế GTGTlà 5 %.+ Chi phí khác đã chi bằng tiền mặt chưa có thuế GTGT trước khi đưa TSCĐ đó vào sử dụnglà 40 triệu đồng, thuế GTGT là 4 triệu đồng.+ Thời hạn sử dụng TSCĐ đó là 10 năm. Yêu cầu Tính Nguyên giá TSCĐ đó theo 2 phương pháp tính thuế GTGT khấu trừ và trực tiếp. Bài tập kinh doanh bất động sản_Cao Hiệu_58C_QLDD I DẠNG NGUYÊN GIÁ TSCĐ 1 Theo phương pháp khấu trừ chưa bao gồm thuế GTGT 2 Theo phương pháp trực tiếp bao gồm thuế GTGT * Ví dụ Xác định Nguyên giá TSCĐ - Công ty X mua TSCĐ có + Giá nhập 350 triệu đồng, thuế nhập 30 % + Thuế suất thuế GTGT hàng nhập 10 % + Chi phí vận chuyển giá toán 10,5 triệu đồng bao gồm thuế GTGT, suất thuế GTGT % + Chi phí khác chi tiền mặt chưa có thuế GTGT trước đưa TSCĐ vào sử dụng 40 triệu đồng, thuế GTGT triệu đồng + Thời hạn sử dụng TSCĐ 10 năm - Yêu cầu Tính Ngun giá TSCĐ theo phương pháp tính thuế GTGT khấu trừ trực tiếp * Giải Nguyên giá TSCĐ - Theo phương pháp triết trừ NG = 350 triệu đồng + 350 triệu đồng 30 % + +40 triệu đồng = 505 triệu đồng + Giải thích + Giả sử gọi chi phí vận chuyển giá tốn X bao gồm thuế GTGT    Ta có X + X % = 10,5 triệu đồng X 1 + % = 10,5 triệu đồng => X = - Theo phương pháp trực tiếp NG = 350 trđ + 350 trđ 30 % + 350 trđ + 350 trđ 30 % 10 % + 10,5 trđ + 40 trđ + trđ = 555 trđ II DẠNG CÁC PHƯƠNG PHÁP TÍNH KHẤU HAO TSCĐ 1 Khấu hao đường thẳng Phương pháp khấu hao bình quân theo thời gian sử dụng, cho mức khấu hao không đổi suốt thời gian sử dụng TSCĐ MCB = TCB = 100 % - NG Nguyên giá TSCĐ - Gdt Giá trị thu hồi lý TSCĐ - Nsd Số năm sử dụng TSCĐ - MCB Mức khấu hao hàng năm TSCĐ - TCB Tỷ lệ khấu hao hàng năm TSCĐ 2 Phương pháp khâu hao theo tuổi * Phương pháp tính mức khấu hao cho năm Mki = NG Ti - Mki Mức khấu hao TSCĐ năm thứ i - NG Nguyên giá TSCĐ - Ti Tỷ lệ khấu hao năm thứ i * Phương pháp tính Ti = + Nsd Số năm sử dụng thiết bị + i Chỉ số năm tính khấu hao 3 Phương pháp khấu hao theo khối lượng sản phẩm sản xuất * Mức khấu hao TSCĐ phụ thuộc vào khối lượng sản phẩm sản xuất kỳ Mk = Qi ĐKH - Qi Khối lượng sản phẩm sản xuất năm thứ i - ĐKH Mức khấu hao TSCĐ cho đơn vị sản phẩm Với ĐKH = - Tổng khối lượng sản phẩm sản xuất đời hoạt động thiết bị 4 Phương pháp khấu hao số dư giảm dần * Mức khấu hao hàng năm TSCĐ xác định cách lấy giá trị lại TSCĐ đầu năm năm tính khấu hao nhân với tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm Mki = Gdi TKH - Mki Mức khấu hao TSCĐ năm thứ i - Gdi Giá trị lại TSCĐ đầu năm i Gdi = Nguyên giá TSCĐ - Khấu hao lũy đầu năm thứ i - TKH Tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm TSCĐ TKH = Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng hệ số điều chỉnh + Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng TCB = 100 % + Hệ số điều chỉnh TSCĐ có thời hạn sử dụng    - năm 1,5 - năm Trên năm 2,5 * Ví dụ Phương pháp khấu hao theo tuổi NG = 200 triệu đồng Nsd = năm Giải Ta có Ti = Mki = NG Ti t Ti Mki 0,33 66 0,26 52 0,2 40 0,13 26 0,06 12 * Ví dụ Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần NG = 200 triệu đồng Nsd = năm Giải Ta có - Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng TCB = 100 % = 100 % = 20 % - Tỷ lệ khấu hao cố định hàng năm TSCĐ Với TSCĐ có thời hạn sử dụng năm hệ số điều chỉnh = 2 TKH = 20 % = 40 % Thứ tự Cách tính khấu hao Mức khấu hao năm Mki = Gdi TKH Mức khấu hao lũy kế Giá trị lại TSCĐ Gdi = NG - Khấu hao lũy kế 200 200 40 % = 80 80 200 - 80 = 120 120 120 40 % = 48 128 200 - 128 = 72 72 72 40 % = 28,8 156,8 200 - 156,8 = 43,2 43,2 43,2 40 % = 17,28 174,08 200 - 174,08 = 25,92 25,92 25,92 40 % = 10,368 184,448 200 - 184,448 = 15,552 * Ví dụ Cơng ty A mua xe ô tô Lexus với giá nhập chưa thuế tỷ, thuế nhập 50%, thuế tiêu thụ đặc biệt 130%, thuế GTGT 10% Chi phí vận chuyển 200 triệu đồng, bao gồm thuế GTGT 5% Thời hạn sử dụng xe ô tơ dự kiến 10 năm Tính ngun giá xe theo phương pháp trực tiếp Tính mức khấu hao năm thứ theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần Giải Nguyên giá xe theo phương pháp trực tiếp NG = tỷ + 2 tỷ 50% + 2 tỷ 50% 130% + 10% + 0,2 tỷ = 7,79 tỷ đồng Mức khấu hao năm thứ theo phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng TCB = 100 % = 100 % = 10 % Tỷ lệ khấu khao cố định hàng năm xe Với TSCĐ có thời hạn sử dụng 10 năm hệ số điều chỉnh = 2,5 TKH = 10 % 2,5 = 25 % Thứ tự Cách tính khấu hao Mức khấu hao năm Mki = Gdi TKH Mức khấu hao lũy kế Giá trị lại TSCĐ Gdi = NG - Khấu hao lũy kế 7,79 7,79 25 % = 1,9475 1,9475 7,79 - 1,9475 = 5,8425 5,8425 5,8425 25 % = 1,4606 3,4081 7,79 - 3,4081 = 4,3819 III DẠNG HIỆU QUẢ BỘ PHẬN 1 Hệ số sinh lợi tài sản ROA = - LN Tổng lợi nhuận sau thuế phải trả kỳ - TS Tổng tài sản hay tài sản bình quân 2 Hệ số sinh lợi vốn chủ sở hữu ROE = - LN Lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp - TS Tổng số vốn chủ sở hữu doanh nghiệp * Ví dụ cơng ty xây dựng có tổng tài sản 1000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu 400 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 200 tỷ Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp 20 %, tức phải trả 40 tỷ đồng Tính ROA, ROE Giải ROA = 100 % = 16 % ROE = 100 % = 40 % * Ví dụ Tính đến hết ngày 31/12/2015, Công ty CP XNK XD Việt Nam - Vinaconex có Tổng tài sản ngắn hạn tỷ đồng Tổng tài sản dài hạn tỷ đồng Tổng nợ phải trả tỷ đồng Lợi nhuận trước thuế Công ty năm 2015 500 tỷ đồng, thuế TNDN 20%, tức phải trả 100 tỷ đồng Tính tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu ROE Công ty năm 2015 Giải ROE = = x100% = 7,54% IV DẠNG GIÁ TRỊ THỜI GIAN CỦA TIỀN TỆ 1 Lãi suất đơn lãi suất tính khoản đầu tư ban đầu FV = PV1+ 2 Giá trị tương lai Lãi suất kép lãi suất gộp - Lãi suất gộp lãi suất tính lãi suất - Sau thời gian tiền lãi nhập vào vốn gốc để tính lãi cho giai đoạn FV = PV1+rn * Ý nghĩa Biết PV tìm FV, đầu tư PV đồng n năm đến kỳ hạn lũy tích FV đồng 3 Giá trị Tính chiết khấu PV = * Ý nghĩa Biết FV tìm PV, muốn có FV đồng năm thứ n tương lai từ năm đầu phải bỏ vốn FV đồng 4 Biết C tìm FV FV = C * Ý nghĩa Nếu hàng năm đầu tư C đồng đặn n năm cuối năm thứ n lũy tích FV đồng 5 Biết FV tìm C C = FV * Ý nghĩa Nếu có FV đồng năm thứ n tương lai hàng năm phải đầu tư đặn C đồng 6 Biết C tìm PV PV = C * Ý nghĩa Nếu hàng năm có khả trả nợ đặn C đồng n năm số vốn vay năm đầu PV đồng 7 Biết PV tìm C C = PV * Ý nghĩa Nếu năm đầu vay vốn PV đồng thời hạn n năm hàng năm phải trả đặn lãi lẫn gốc C đồng hình thức bán trả góp * Ví dụ nhà đầu tư có 100 $ gửi vào ngân hàng với lãi suất r = % - Tính lãi suất đơn, lãi suất kép Giải - Lãi suất đơn 1001 + 0,06 3= 118 $ - Lãi suất kép 100 1 + 0,063 = 119,1016 $ * Ví dụ ơng A có 1200 $ tài khoản, sau năm bỏ thêm 1400 $ vào tài khoản sau năm lại bỏ tiếp 1000 $ vào tài khoản Hỏi sau năm có tiền tài khoản, biết lãi suất tiết kiệm % Giải $ 1200 1400 1000 Năm ? Sau năm, số tiền ơng A có tài khoản, với lãi suất r = % 10001+0,081 + 14001+0,082 + 12001+0,083 = 4224,6144 $ * Ví dụ ông B để dành tiền mua nhà Sau năm ơng tiết kiệm 3000 $ Nếu lãi suất tiết kiệm % sau năm ơng ta có tiền? Giải $ 3000 3000 3000 3000 Năm Sau năm, số tiền ông B tiết kiệm được, với lãi suất r = % 30001+0,081 + 30001+0,082 + 30001+0,083+ 3000 = 13518,336 $ * Ví dụ So sánh mua nhà trả mua nhà trả góp Bạn chọn phương thức mua mào người bán đưa hình thức trả tiền - Nếu mua trả ngay, bạn phải trả $ - Nếu mua trả góp, bạn phải trả 8000 $, sau năm bạn phải trả 4000 $ sau năm bạn phải trả nốt 4000 $ Giả định lãi suất chiết khấu % năm Giải - Phương án mua nhà trả góp, với lãi suất r = 8% $ 8000 4000 4000 Năm 8000 $ + + = 15133,06 $ => Nên chọn phương án mua nhà trả góp * Ví dụ Ông A bán nhà ông nhận $ năm năm lần nhận tiền sau năm Hỏi giá trị dòng tiền mà người mua phải trả, biết lãi suất chiết khấu % Giải $ ? Năm Giá trị mà người mua phải trả, với lãi suất r = % + + = 26243,16 $ * Ví dụ Cơ Linh dự định mua mảnh đất gần trường ĐHLN để xây nhà cách tiết kiệm tiền gửi ngân hàng Hiện Linh có 80 triệu đồng tài khoản, năm sau có thêm 80 triệu đồng năm sau có thêm 80 triệu đồng Hỏi đến cuối năm thứ Linh mua mảnh đất giá lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng 6% / năm? Giải $ 80 80 80 Năm Đến cuối năm thứ Linh mua mảnh đất với giá trị với lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng 6% / năm 80 triệu đồng + 80 1+0,061 + 80 1+0,062 = 254,688 triệu đồng * Ví dụ Thay mua đất Cơ Linh định mua nhà xây sẵn Bạn cô Linh chào bán chung cư 40 m2 Bê Tông với phương án trả tiền sau Phương án Trả lần, lần 80 triệu đồng, trả vào đầu năm Phương án Trả với 230 triệu đồng Hỏi cô Linh nên chọn phương án nào? Giải $ 80 80 80 Năm Phương án 80 + + = 226,67 triệu đồng => Nên chọn phương án 8 Quan hệ lãi suất theo thời đoạn khác lãi suất có thời đoạn * Gọi - r1 lãi suất có thời đoạn ngắn tháng, quý - r2 lãi suất có thời đoạn dài năm - m số thời đoạn ngắn thời đoạn dài   Trường hợp lãi suất đơn r2 = m r1 Trường hợp lãi suất kép r2 = 1 + r1m - * Ví dụ Lãi suất tháng %, lãi suất năm - Lãi suất đơn r = % 12 tháng = 12 % - Lãi suất kép r = 1 + 0,0112 - = 12,68 % * Ví dụ nhà đầu tư có khoản đầu tư ban đầu 100 $, hỏi a Với lãi suất khoản tiền tăng gấp đôi sau năm b Với lãi suất % / năm sau năm khoản tiền tăng lên gấp đôi Giải a Theo ta có 200 $ = 1001+r8 =>1+r8 = => r = -1 100 % = 9,05 % b Theo ta có 200 $ = 1001+0,09n => 1,09n = => n = log1,092 = năm an = b => n = logab V DẠNG CÁC MƠ HÌNH PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH * MƠ HÌNH KHƠNG TÍNH YẾU TỐ THỜI GIAN CỦA TIỀN TỆ - So sánh thu vào chi Lãi gộp = Doanh thu - Giá vốn hàng bán * MƠ HÌNH CĨ TÍNH GIÁ TRỊ THỜI GIAN 1 Phương pháp so sánh lợi nhuận 2 Phương pháp tỷ suất lợi nhuận 3 Phương pháp thời gian thu hồi vốn Phương pháp tính thời gian hồn vốn xác định khoảng thời gian cần thiết để hoàn lại vốn bỏ Tth =        Vdt Vốn đầu tư dự án Gdt Giá trị thu hồi Kn Khấu hao hàng năm Ln Lợi nhuận thu bình quân hàng năm Ln = G - ZQ G, Z Giá bán, giá thành đơn vị sản phẩm Q Khối lượng sản phẩm * Ví dụ STT KHOẢN MỤC ĐƠN VỊ Vốn đầu tư Thời gian sử dụng Chi phí khấu hao Lợi nhuận trung bình năm Triệu đồng Năm Triệu đồng Triệu đồng Thời gian hoàn vốn Năm DỰ ÁN 100 100 25 25 ?= 2,94 ?= 3,125 4 Giá trị ròng NPV phương pháp quy đổi giá trị thu nhập ròng trình đầu tư thời điểm ban đầu để so sánh đánh giá NPV =     C0 Bi Các khoản thu năm thứ i Ci Các khoản chi năm thứ i khơng bao gồm khấu hao, chi phí trả vay C0 Khoản đầu tư ban đầu r tỷ suất chiết khấu % * Để so sánh, dự án phải thời kỳ phân tích cùng thời điểm, thời gian hoạt động, nguyên tắc cần có đầu tư bổ sung Đầu tư bổ sung hình thức đầu tư thực hay đầu tư tài - Trường hợp Các dự án đầu tư có thời gian sử dụng ta xét theo điều kiện sau + Dự án chọn NPV > 0, NPV max - Trường hợp Các dự án đầu tư có thời gian sử dụng khác tiến hành + Xác định bội số chung nhỏ BSCNN khoảng thời gian dự án tham gia so sánh + Nhân dự án nếu dự án bị khuyết so với thời gian dự án theo BSCNN + Tính NPV dự án với thời gian sử dụng dự án BSCNN + Chọn dự án thỏa mãn điều kiện * Ví dụ CÁC KHOẢN CHI PHÍ DỰ ÁN ĐƠN VỊ Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Năm % Đầu tư ban đầu Chi phí hàng năm Thu nhập hàng năm Giá trị lại Thời gian sử dụng Mức lãi suất 20 35 3,8 11 18 10 10 Giải BSCNN thời gian dự án * Dự án Năm Trđ -20 -3 -3 -3 +11 +11 +11 +2 Nhân dự án -20 -3 -3 -3 +11 +11 +11 +2 Giá trị năm -20 +8 +8 -10 +8 +8 +10 NPV1 =-20 + ++++ =2,447 * Dự án Năm Trđ -35 -3,8 -3,8 -3,8 -3,8 -3,8 -3,8 +18 +18 +18 +18 +18 -35 +18 Giá trị năm -35 +14,2 +14,2 -20,8 +14,2 +14,2 +14,2 NPV2 =-35 + ++++ =0,548 NPV1 > NPV2 => Chọn dự án 5 Suất hoàn vốn nội IRR 6 Tỷ số thu nhập / chi phí BCR = = * Quyết định   BCR => NPV => dự án tốt BCR => NPV => dự án xấu * Ví dụ Công ty A dự định đầu tư vào dự án có vốn ban đầu 400 triệu USD Cơng ty dự tính dòng tiền dự án tăng 10 triệu đồng năm, từ 100 triệu đồng năm thứ đến 140 triệu đồng vào năm thứ Tài sản dự án khấu hao hết lý với giá trị Giả định lãi suất yêu cầu dùng để chiết khấu 12 % Hỏi cơng ty có nên thực dự án không? Giải Năm Trđ 400 100 110 120 130 140 BCR = =1,06 BCR => NPV => dự án tốt => Nên thực dự án * Ví dụ Chi phí xây dựng nhà máy $ Dự đoán nhà máy thu $ năm đầu, $ năm thứ hai, $ năm thứ ba Với lãi suất chiết khấu 12 % / năm bạn có đầu tư xây dựng nhà máy không? Tại sao? Giải Năm $ BCR = =1,16 BCR => NPV => dự án tốt => Nên đầu tư dự án 7 Hệ số trả nợ vay Hệ số trả nợ vay hàng tháng PMT =   r Lãi suất tương ứng với đơn vị thời gian kỳ trả nợ Ví dụ Lãi suất cho vay % / năm, kỳ hoàn trả hàng tháng r = % / 12 = 0,667 % n số kỳ hạn trả nợ tính theo tháng 8 Hệ số đảm bảo trả nợ Tỷ lệ đảm bảo trả nợ = Thu nhập thực kinh doanh = Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu + Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm lãi, gốc Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu Tiền lãi yêu cầu vốn chủ sở hữu hàng năm = Vốn chủ sở hữu Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu yêu cầu Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = Giá trị khoản vay Hệ số hoàn trả 9 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi Là tỷ lệ đảm bảo theo lợi nhuận kinh doanh vừa đủ để trả phí kinh doanh trả nợ hàng năm Tỷ suất bình qn tổn thất lãi = Tổng phí kinh doanh = Diện tích kinh doanh Phí kinh doanh Tổng thu nhập tiềm = Giá cho thuê m2 Diện tích kinh doanh Tổng thu nhập thực tế = Thu nhập thực kinh doanh + Tổng chi phí kinh doanh Tổng thu nhập tiềm = * Ví dụ Một tòa nhà văn phòng cho th có diện tích 2527m2, chào bán với giá USD Tỷ lệ tổn thất khơng gian hàng năm tính thu nhập thực 8% Công ty A dự định đầu tư dự kiến chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiểu phải đạt 6%/năm Qua tiếp xúc với ngân hàng, Cơng ty vay tối đa 75% giá trị mua với lãi suất 11,5%/năm, hoàn trả hàng tháng vòng 20 năm khơng phạt trả trước hạn, công ty đảm bảo yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tỷ suất bình quân tổn thất lãi hàng năm, theo ngân hàng yêu cầu tỷ lệ đảm bảo trả nợ tối thiểu 1,2 tỷ suất bình quân tổn thất lãi tối đa 85% Đồng thời qua khảo sát thị trường Cơng ty nhận thấy giá cho th văn phòng 253USD/m2 Chi phí kinh doanh văn phòng mà cơng ty phải bỏ hàng năm 100 USD/m2 Theo bạn Cơng ty A có nên đầu tư vào BĐS khơng ? Giải Tính hệ số đảm bảo trả nợ = Thu nhập thực kinh doanh = Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu Tiền lãi yêu cầu vốn chủ sở hữu hàng năm + Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm lãi, gốc Chi phí hội sử dụng vốn chủ sở hữu = Vốn chủ sở hữu Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu yêu cầu = USD 25 % % = USD Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = USD 75 % Hệ số hoàn trả PMT = Do thời hạn trả theo tháng, nên r % / tháng = 11,5 % / 12 tháng; n = 20 năm 12 tháng = 240 Hệ số hoàn trả tháng PMT = 0,010664 Hệ số hoàn trả năm PMT = 0,010664 12 tháng = 0,127968 Số tiền phải trả cho khoản vay hàng năm = USD 75 % 0,127968 = USD Thu nhập thực kinh doanh = USD + USD = USD Hệ số đảm bảo trả nợ = =1,156 năm Tính lượng tiền vay tối đa Thu nhập VCSH năm = Thu nhập thực kinh doanh – Tiền trả nợ năm Lượng vốn CSH đầu tư hợp lý = Thu nhập VCSH / Chi phí sử dụng VCSH Tiền trả nợ năm = Lượng tiền vay tối đa = - Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS = Lượng VCSH hợp lý + Lượng tiền vay tối đa Chính giá cao BĐS mà nhà đầu tư chấp nhận mua - So sánh tỷ trọng vốn vay, tỷ suất bình quân tổn thất lãi, tỷ lệ đảm bảo trả nợ => Kết luận Giải * Thu nhập thực kinh doanh STT CHỈ TIÊU Tổng lợi nhuận tiềm = Giá thuê bình quân x Diện tích kinh doanh = 253 x 2527 Tỷ lệ tổn thất không gian Tổng thu nhập thực dự kiến = 1x1-8% Tổng phí kinh doanh 100x2527 Thu nhập thực kinh doanh dự kiến = 3-4 GIÁ TRỊ 8% * Lượng tiền vay tối đa Hệ số đảm bảo trả nợ tối thiểu Số tiền trả nợ năm =5/6 1,2 10 Hệ số trả nợ tháng vay 20 năm, lãi suất 11,5 % / năm trả hàng tháng Hệ số trả nợ năm = 8x12 tháng Lượng tiền vay vốn gốc tối đa = 7/9 0,010664 0,127968 * Đối với khoản đầu tư vốn chủ sở hữu 11 12 13 14 15 16 17 Lượng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu hưởng tối thiểu = 5-7 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu tối thiểu Lượng vốn chủ sở hữu đầu tư đối đa =11/12 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho bất động sản giá bất động sản nhà đầu tư mua cao nhất = 13+10 Tỷ trọng vốn vay giá trị bất đông sản đầu tư = 10/14 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi =4+7/1 Hệ số đảm bảo trả nợ = 5/7 6% 70,1% < 75% 83,25% < 85% 1,2 = 1,2 Với kết phương án đầu tư hồn tồn khả thi người cho vay chấp nhận cho công ty A vay vốn VI DẠNG XÁC ĐỊNH TRÌNH ĐỘ SỬ DỤNG VỐN Tờ tập viết tay ... lệ đảm bảo theo lợi nhuận kinh doanh vừa đủ để trả phí kinh doanh trả nợ hàng năm Tỷ suất bình qn tổn thất lãi = Tổng phí kinh doanh = Diện tích kinh doanh Phí kinh doanh Tổng thu nhập tiềm =... 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Thu nhập thực kinh doanh 6+10 Phí kinh doanh dùng để trang trải chi phí tu, thay thế… Diện tích kinh doanh Tổng phí kinh doanh 12x13 Tổng thu nhập thực tế 11+14... tư đối đa =11/12 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho bất động sản giá bất động sản nhà đầu tư mua cao nhất = 13+10 Tỷ trọng vốn vay giá trị bất đông sản đầu tư = 10/14 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi - Xem thêm -Xem thêm Bài tập kinh doanh bất động sản,

bài tập kinh doanh bất động sản